ビルや商業施設の内装工事を行う時に、ABC工事という言葉を耳にすることはありませんでしょうか？

店舗やオフィスが、ビルや商業施設の入退去時に行う工事は「業者への発注者」「業者の選定者」「費用負担者」「所有権」の違いによって、A工事、B工事、C工事という工事区分があり、これらをまとめてABC工事と呼びます。

この工事区分ですが、入居時に中身がわからないまま賃貸借契約をして工事を進めてしまうと、後々トラブルが起こることもあります。

入退去をスムーズに進めるためにも、A工事、B工事、C工事の違いを理解しておきましょう。

A工事・B工事・C工事の基本理解

A工事・B工事・C工事の3つの工事区分は、「業者への発注者」「業者の選定者」「費用負担者」「所有権」の違いできまります。対象となるビルや商業施設などによって工事区分の取り決めは異なりますので事前に確認しておきましょう。

A工事・B工事・C工事の工事区分をまとめると、下記の表のとおりになります。
※A工事やC工事とは異なり、B工事は業者の選定のみを貸主側が担当するため、比較的問題が発生しやすい傾向にあります。

工事区分	業者への 発注	業者の 選定	費用負担	所有権
A工事	貸主	貸主	貸主	貸主
B工事	借主	貸主	借主	貸主
C工事	借主	借主	借主	借主

工事の区分について詳しく解説していきます。

A工事とは？

• 業者への発注：貸主
• 業者の選定：貸主
• 費用負担：貸主
• 所有権：貸主

「A工事」は、建物全体に関わる工事で、主にビルの外装や外壁、共用トイレやエレベーターなどの共有部分になります。
建物の資産価値に関わる工事なので、貸主がすべて担当します。
共有部分で気になる箇所があれば、貸主に申し出て、工事をしてもらいましょう。
また工事した箇所や物の所有権は当然、貸主になります。

B工事とは？

• 業者の発注：借主
• 業者の選定：貸主
• 費用負担：借主
• 所有権：貸主

「B工事」は、専用部分ではあるものの建物全体に関わる可能性がある工事で、照明、空調、防災などになります。借主の希望で工事をしますので、借主が費用を負担します。
しかし業者は貸主が選ぶので、借主が業者に対して工事価格の交渉を行えません。ご注意ください。
またビルや商業施設など建物全体に関わる設備にあたるため、所有権は貸主になります。

B工事は、なぜ費用負担は借主なのに、貸主が業者選定をするのか

工事区分として、「B工事」の費用負担は借主であるものの、貸主側が業者選定を行うルールになっているのはなぜでしょうか？

理由としては、専有部分の設備に関する工事であるものの建物全体の安全に関わる工事になるため、民法上の権利で工事部分の所有権を持つビルオーナーなどの建物所有者である 貸主に業者選定責任があります。

例えば排水や排気などの設備に関する工事は、借主の部屋だけでなく、建物全体に影響を及ぼす可能性があるでしょう。その時に安全性のある工事を行ってもらえるのか、貸主側がしっかり管理する必要が出てきます。

そのためB工事の場合は、業者選定の責任が貸主側にあるのです。

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C工事とは？

• 業者の発注：借主
• 業者の選定：借主
• 費用負担：借主
• 所有権：借主

「C工事」は、専用部分の工事で、クロスの張り替えなどの内装工事／電源・電話・インターネットなどの配線工事／什器設置工事などがあてはまります。
貸主に承認してもらう必要がありますが、自分で業者が選べるので、価格交渉を行うことが可能です。
また専用部分ですので所有権は借主になります。

B工事の対象になる主な工事

B工事の対象となる工事内容について、詳しく解説していきます。
※厳密な工事区分はビルや商業施設毎に異なります。賃貸借契約書をご確認ください。

分電盤・電気設備

電気を各テナントに分ける設備である分電盤は、漏電の検出や電気の使い過ぎを防止する役割を持っています。分電盤や電気設備はテナント専有部分にある設備ですが、建物全体に影響を及ぼすとして「B工事」に分類されるでしょう。
建物全体の資産価値を保つためのA工事には分類されませんが、工事を行うことで建物の安全性に関わることからB工事に該当します。

空調設備

オフィスや店舗などが入る建物の場合は、建物全体に関わる設備として「空調設備」の工事はB工事に該当します。空調設備は専有部分の設備工事ですが、建築物環境衛生管理基準に沿って空気基準を保つために必要な設備です。

給排水設備

給排水設備はテナント専有部分にある設備ですが、各テナントに分ける役割があるため建物全体に影響を及ぼします。万が一、設備が正常に稼働しない場合は、建物自体のトラブルに発展します。

また法律で半年に1度は点検の義務があります。

防災設備

防災設備はテナント専有部分に該当する設備ですが、おろそかにすると建物全体に影響を与えるためB工事に分類されます。

借主の部屋で起きたトラブルが、他の部屋に影響を与える可能性もあるため、きちんと設備を整える必要があるのです。

B工事によるトラブル！「費用が高い」と感じたら

貸主側に提示されたB工事の費用が高いと感じた場合は、貸主側に一度相談してみましょう。
相談前には以下のポイントを確認して原因かどうか確かめましょう。
※工事の分類や工事を行う際の手続きは、テナントの賃貸借契約を結ぶ際の工事区分表に細かく記載されています。

A工事の内容がB工事に組み込まれているおそれがある

見積もりで、A工事の内容がB工事として組み込まれているケースがあります。手続き上のミスの可能性もあるので、工事内容に違和感を覚えた場合は、貸主側に連絡しましょう。

そのまま工事が進むと、B工事として費用を負担しなくてはいけなくなるので注意が必要です。

区間により工事区分がB工事となる場合がある

テナント専有部分の工事であっても給排水管設備などは、建物全体に影響を与える設備であるため、区間によってはB工事として判断される可能性があります。
どのような工事がB工事として分類されるのか理解した上で、見積もりの内容を確認していきましょう。

値下げ交渉ができないか検討してみる

貸主に相談する際は、値下げという金額のことだけでなく、他の工事区分に切り替えてもらえないのか、話し合いを行うことも大切です。
A工事にできないか交渉し、もし貸主側がA工事で納得すれば、借主側が費用負担する必要はありません。また内部に関わる工事であれば、C工事にしてほしいと相談する方法もあります。どの部分を工事するのか相談するためにも、C工事の見積もりを別業者に出してもらい、交渉を行いましょう。

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