店舗事務所用の物件にはいくつかタイプがあります。それぞれに特徴があり、ご自身の店舗物件にはどちらの条件がマッチするのか、借りる前にしっかり吟味する必要があります。今回は「ビルイン」「ロードサイド」「路面店」の物件タイプ比較を通して、特徴や違い、メリット・デメリットなど解説します。

「ビルイン型物件」の基礎知識

「ビルイン型物件」とは、ビルの中に入居している物件のことです。1つのビルの中に複数の店舗事務所が入居しており、駅前や繫華街に多い形態です。

「ビルイン型物件」のメリット・デメリット

メリット１：ターゲットを絞りやすく、出店計画が立てやすい

ビルの入居状況を分析することで、当該ビルのターゲット層が見えてきます。また1つのビルの中に複数の店舗事務所が集まるため、当該・近隣ビルの店舗状況をはじめ、地域の特性・客層をまとめて調査分析できます。

メリット２：初期費用を抑えやすい

「ビルイン型物件」は居抜き物件が多い傾向にあります。居抜き物件の場合、内装費や看板費などをあまりかけずに出店することができます。

デメリット１：家賃が高額になりやすい

都心部の駅前や繁華街など、一般的に好立地と呼ばれる場所にある「ビルイン物件」は、他の物件よりも家賃が割高に設定されている傾向にあります。そのため、経営状況によってはすぐに退去をしなければいけなくなるかもしれません。業績が安定するまでは高い家賃がネックになる可能性もあるため、予めランニングコストとして十分に確保しておきましょう。

デメリット２：集客の難易度が高い

当該ビルの知名度が高くても、1つのビルの中に複数の店舗事務所が集まるため、独自性の打ち出しや差別化による集客は工夫が必要です。また立地によっては視認性が低く、そもそもビルへの集客が困難なケースもあります。利便性が低いビルに出店してしまうと、集客の難易度はさらに上がってしまいます。

「ビルイン型物件」に向いている業種業態

「ビルイン型物件」は集客の難易度が高いですが、初期費用を抑えた出店が可能です。

例えば飲食店の場合、路面店を「本店」として、近隣のビルイン物件を「別館」「2号店」と位置づける出店戦略があります。また、初期費用が多く発生しがちな美容院やエステサロン、ビル設備にあまり左右されないネイルサロンやリフレクソロジーなどは、ビルイン物件と相性が良いとされています。

「ロードサイド型物件」の基礎知識

「ロードサイド型物件」は、幹線道路など車が多く走る通り沿いにある独立型物件のことです。ドライブスルーはロードサイド型物件に該当します。車やバイク、自転車の来店を前提として作られているため、広い駐車場を有していることが多いです。

「ロードサイド型物件」のメリット・デメリット

メリット１：都心部と比較すると家賃が安い

「ロードサイド型物件」の立地は主に郊外にあるため、同じ広さの物件でも都心部と比較すると家賃が安い傾向にあります。家賃に充当せずに創出できた原資で看板費を拡充したり、座席数を多く確保したり、経営戦略に充てることも可能です。

メリット２：ファミリー層が狙いやすい

「ロードサイド型物件」の主なターゲットはファミリー層といわれています。ドライブスルーをはじめ、大型レストランや焼肉店など家族連れを想定した業種が多く見受けられます。また、長距離トラックのドライバーなどもターゲットになり得ます。車を頻繫に使用する層をターゲットとしている場合「ロードサイド型物件」はとても魅力的です。

デメリット１：ターゲットが限定される

車を頻繫に使用する層がターゲットなので、車を所有していない層にとっては店舗までのアクセスが不便になりがちです。特に最寄り駅などからも距離がある場合は、メインターゲット以外の集客が難しくなることもあります。

デメリット２：店外のメンテナンスも必要

「ロードサイド型物件」の特徴でもある駐車場や大きな看板など、店外メンテナンスの維持費がかかります。店舗面積が広い分、必要な設備も大掛かりになりますし、修繕箇所や金額が増えてしまうこともデメリットになります。

「ロードサイド型物件」に向いている業種業態

「ロードサイド型物件」はアクセス方法が限定されるものの、広い面積を活かした出店が可能です。

例えば飲食店の場合、近隣環境に左右されにくいので重飲食業態での出店ができます。また、座席数を十分に確保したり、キッズスペースを設けたり、顧客満足度を向上させる戦略も可能です。近年は、軽減税率やおこもり需要を鑑み、ドライブスルーを併設した店舗も増加しています。

敷地面積が必要なアミューズメント施設や、業務用スーパーやホームセンターなどの小売業も、ロードサイド型物件での出店傾向が高まっており、入居時の競争率も比例して高くなっています。

「路面店型物件」の基礎知識

「路面店型物件」とは駅前通り沿いや商店街の中など、人通りの多い通りに面している物件のことです。ロードサイド型物件と比較すると、「路面店型物件」の立地は駅チカであることが多いため、徒歩でのアクセスが可能です。立地上多くの通行人の目に付きやすく、他店舗との差別化を図るため、ファサード（外観）に工夫を凝らした店舗が多いです。

「路面店型物件」のメリット・デメリット

メリット１：集客力が高い

「路面店型物件」は立地上多くの通行人の目に付きやすく、ターゲット問わずさまざまな層の集客力が高いことが特徴です。商店街など周りに店舗が集中している立地の場合、他店舗との差別化が重要となります。

メリット２：宣伝効果がある

「路面店型物件」は、出店するだけでも会社やブランドの宣伝となり得ます。大きなウインドウがあれば、営業している様子やVMDなどが効果的にアピールできるため、広告宣伝費用をかけずに集客が見込めます。

デメリット１：家賃が高額になりやすい

「ビルイン物件」と同様、「路面店型物件」も他の物件よりも家賃が割高に設定されている傾向にあります。また「ビルイン物件」よりも、内装やファサード（外観）に工夫を凝らす必要があるため、入居時のコストが更にかかることもあります。

デメリット２：物件数が少ない

「ビルイン物件」や2階以上の空中階物件は、ビルそのものの高さに比例して物件数も増加しますが、どんな建物でも1階はワンフロアしかないため、必然的に物件数も限られます。希望しているエリアが人気エリアの場合、入居の競争率が高く、家賃も吊り上がる傾向にあります。

「路面店型物件」に向いている業種業態

「路面店型物件」は立地上、駅前通り沿いや商店街の中など、人通りの多い通りに面していることもあり、集客力・宣伝力の高さが魅力といえます。そのため、窓口業務を伴う携帯ショップや営業所・事務所などは「路面店型物件」と相性が良いでしょう。VMD（ビジュアルマーチャンダイジング）が効果的に機能するため、アパレルやショールームなどブランド訴求が必須な業種からも好まれる物件タイプです。

また「路面店型物件」は家賃が高い傾向にあるため、広さを確保するのが難しいこともあります。その場合、テイクアウト専門などに特化して、狭小でも営業可能なシステムにしておくのも一つです。

入居前の注意点

入居時の物件チェックや契約書周りなどは、しっかり確認しておきたいものですが、契約後に様々な問題が発覚することも少なくありません。「あのとき、しっかり確認しておけばよかった」と、入居後のトラブルを未然に防ぐためにも、特に注意した方がいいポイントをお伝えします。

設備の不具合がないか

店舗テナントを借りる際、退去時の条件が「居抜き引き渡し」でない限り、原状回復工事が必要になります。自分が壊していなくても、店舗テナントから退去する際は「入居時の状態」に戻すことがルールのため、入居時に設備の不具合がないか、必ず確認しましょう。万が一不具合を発見した場合は貸主に申し入れをしましょう。

特に、前借主が飲食店だった場合は「排水管の詰まり」は注意して確認しましょう。排水管の清掃・修繕は原状回復工事の範囲に内包されていない場合があり、入居後トラブルに発展することが多い事例です。排水管の高圧洗浄を行うことを条件に入居するなど、契約時に家主と協議し、賃貸借契約書や覚書など書面に残すことをおすすめします。

契約の種類

物件を借りる際の契約方法は主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類です。
「普通借家契約」は賃貸借契約の期間を定めて、その期間が終わるタイミングで更新をするかどうかを協議して決めていきます。
「定期借家契約」は原則契約の更新ができません。そのため契約期間が終了すれば必ず物件を明け渡す必要があります。長期間の入居を希望する際は注意が必要です。

修繕・退去時の原状回復工事範囲の取り決め

住居賃貸とは異なり、店舗テナントの賃貸では経年劣化も原状回復工事の範囲とされています。本来は工事における様々な視点で貸主と取り決めをしてから入居するのですが、曖昧なまま契約をしてしまうケースも少なくありません。

• 工事の費用はどちらが負担するのか
• 借主が負担する工事の区分はどの範囲か
• 経年劣化、通常損耗（そんもう）、特別損耗の範囲はそれぞれどこか

入居時に工事範囲の取り決めをして、工事区分表や覚書などの書面で締結しておくと、後々トラブルに発展しにくくなります。

契約後でも間に合う？工事関連の契約について不安な場合

• 引継ぎが上手くいっておらず、入居時の契約内容がよくわからない
• 家主から提示された見積書が高いけど、関係性が心配で強く言えない
• 設備改装したいけど、貸主に負担してもらえるかわからない
• 工事区分表がなくて困っている
• 退去時、どのくらいの割合で自社負担になっているか不安

このような不安やお悩みをお持ちの場合、ご自身で悩まれるより、専門家の意見を参考にした方が解決の糸口が早く見つかることもあります。

ビズキューブ・コンサルティング株式会社は、「店舗経営をビッグデータで支援」を事業ドメインに掲げ、企業さまの店舗運営における各種業務をワンストップでご支援しております。まずはお気軽にご相談ください。