【2026年3月】オフィス賃料の最新相場と今後の見通しをデータで解説

東京都心および大阪中心部のオフィス賃料は、2020年以降大きく変動しています。
コロナ禍では空室率の上昇に伴い賃料が下落しましたが、2023年以降は回復傾向に転じています。本記事では、2020年から現在までのオフィス賃料の推移を整理します。
さらに、2026年以降の見通しと、東京・大阪および主要都市の比較を通じて、賃料判断に必要な視点を解説します。

なお、本記事の後半では推移データを踏まえた「具体的な対応方針」を整理しています。
推移の理解だけで終わらせず、実務に落とし込む視点まで確認されたい場合は、最後までお読みください。

【最新】2026年1月時点の東京・大阪オフィス賃料

東京ビジネス地区（都心5区）の現状

都心5区のオフィス賃料は2023年を底に回復局面に入っています。
背景には、空室率の改善による需給の引き締まりがあります。

2026年1月時点の平均募集賃料は 21,648円／坪 です。2023年6月の19,838円から、継続的な上昇が見られます。

空室率は 2.15％ まで低下しました。021年6月の6.19％をピークに、改善が続いています。

つまり現在は、以下のような市場構造に変化しています。

• 供給過多 → 解消方向
• 空室率高止まり → 低下傾向
• 賃料下落局面 → 上昇局面

一例として、2023年6月と2026年1月を比較すると、

• 賃料：約1,800円／坪上昇
• 空室率：4ポイント以上改善

となっており、需給バランスの改善が明確に確認できます。

▼コロナ前後から現在までの推移

以下の表は、都心5区の主要時点における賃料と空室率の関係を整理したものです。

年月	賃料（円／坪）	空室率（％）	市場の特徴
2019年6月	21,518	1.72	コロナ前の低空室・需給逼迫
2020年6月	22,880	1.97	賃料ピーク水準
2021年6月	21,160	6.19	空室率急上昇
2022年6月	20,273	6.39	調整局面
2023年6月	19,838	6.48	賃料底打ち
2024年6月	19,979	5.15	改善開始
2025年6月	20,877	3.37	回復基調
2025年9月	21,092	2.68	改善加速
2026年1月	21,648	2.15	需給逼迫傾向

この推移から、以下の傾向が読み取れます。

• 空室率の変動が賃料に遅れて影響する
• 回復局面では賃料上昇の速度が徐々に高まる

たとえば、空室率が5％を下回ると賃料上昇圧力が強まる傾向があると考えられています。

大阪ビジネス地区の現状

大阪のオフィス市場は、東京と比較して緩やかな回復局面にあります。

2026年1月時点の平均募集賃料は 12,821円／坪 です。
2025年6月の12,340円から上昇が続いており、2019年以降で最も高い水準です。

空室率は 3.47％ です。2022年6月の5.01％をピークに改善が続いています。

東京と比較すると、大阪市場の特徴は以下の通りです。

• 賃料変動幅が比較的小さい
• 回復スピードが緩やか
• 空室率の改善が安定的に進行

一例として、2022年6月と2026年1月を比較すると、

• 賃料：約940円／坪上昇
• 空室率：1.5ポイント以上改善

となり、需給回復の流れが確認できます。

▼コロナ前後から現在までの推移

以下の表は、大阪ビジネス地区の主要時点における推移です。

年月	賃料（円／坪）	空室率（％）	市場の特徴
2019年6月	11,597	2.23	コロナ前の安定局面
2020年6月	12,026	2.46	賃料上昇局面
2021年6月	11,874	4.24	空室率上昇開始
2022年6月	11,880	5.01	空室率ピーク
2023年6月	11,874	4.85	底値圏・調整局面
2024年6月	12,119	4.23	改善局面へ
2025年6月	12,340	3.67	回復基調
2025年9月	12,549	3.67	需給安定
2026年1月	12,821	3.47	上昇トレンド継続

大阪市場では、空室率の改善に対して賃料上昇が段階的に進む傾向があります。

たとえば、空室率が4％台に低下した2024年以降、賃料の上昇ペースが明確になっています。

出典：三鬼商事「オフィスマーケットデータ 2026年1月時点」

オフィス賃料の相場｜適正額を算出するポイントを解説

【オフィス賃料推移】2019年～2026年の推移と動向

オフィス賃料の推移は、「逼迫 → 急落 → 底打ち → 回復」の4段階で整理できます。
特に東京・大阪ともに、2023年を底に回復局面へ移行しています。

この4段階の流れを理解することで、現在の市場がどの局面にあるのかを判断しやすくなります。

オフィス賃料推移の4段階構造

以下の表は、2019年以降の市場変化を整理したものです。

段階	時期	市場の特徴	実務での意味
逼迫	～2020年上期	空室率低く需給逼迫	値上げ余地が大きい局面
急落	2020年後期～2022年	需要減少・空室率上昇	賃料見直しが進む局面
底打ち	2023年前後	空室率ピーク後の安定	市場判断が難しい時期
回復	2023年以降	空室率低下・賃料上昇	条件交渉が再活性化

たとえば、空室率が5％を超える局面では賃料下落圧力が強まり、逆に3％台へ低下すると賃料上昇圧力が強まる傾向があると考えられています。

① コロナ前の市場（2019年～2020年上期）

コロナ前は東京・大阪ともに需給が逼迫した売り手市場でした。

2019年当時、東京都心5区の平均空室率は1％台前半と極めて低水準でした。
賃料は2万円台前半～後半で推移し、需給は強く引き締まっていました。

大阪も同様の傾向にあり、2020年6月時点では平均賃料12,026円／坪、空室率2.46％と低水準でした。

▼コロナ前の市場水準

都市	時点	賃料	空室率	市場状況
東京（都心5区）	2019年6月	21,518円	1.72％	需給逼迫
大阪	2020年6月	12,026円	2.46％	安定局面

この時期は、賃料交渉余地が小さく、更新時に条件が据え置かれるケースが多い市場環境でした。

出典：三鬼商事「オフィスマーケットデータ 2019年12月」
出典： 東急リバブル株式会社「大阪オフィスマーケット｜2024年の新規オフィスビル大量供給による変化と見通し」

② コロナ禍の急激な変化（2020年後期～2022年）

2020年以降、テレワークの拡大によりオフィス需要は急減しました。
その結果、空室率は上昇し、賃料は調整局面に入りました。

東京では2021年に空室率が6％台まで上昇しました。
大阪も2022年に5％台へ上昇しています。

賃料も同様に下落し、東京は2023年に19,838円／坪まで低下しました。大阪も同時期に11,874円／坪まで調整しました。

▼コロナ禍の底値水準

都市	賃料底値	空室率ピーク
東京	2023年6月 19,838円	2021年6月 6.19％
大阪	2023年6月 11,874円	2022年6月 5.01％

この局面では、企業のオフィス縮小や移転が増え、賃料見直しが急速に進んだと考えられています。

出典：三菱UFJ信託銀行「東京・大阪・名古屋のオフィス賃貸市場予測（2022 年 4 月）」
出典：株式会社ボルテックス「不動産の2025年問題と東京都心部のオフィスビル市況」
出典：東急リバブル株式会社「大阪オフィスマーケット｜2024年の新規オフィスビル大量供給による変化と見通し」

③ 回復局面（2023年～2026年）

2023年以降は、出社回帰や企業業績の改善を背景に需給が改善しました。
賃料は底打ち後、上昇基調に転じています。

2026年1月時点では、

• 東京：21,648円／坪、空室率2.15％
• 大阪：12,821円／坪、空室率3.47％

まで回復しています。

一例として、2023年6月からの上昇幅は以下の通りです。

• 東京：約1,800円／坪上昇
• 大阪：約950円／坪上昇

空室率の改善に遅れて賃料が上昇する構造が確認できます。

オフィス賃料推移から読み取る3つの視点

オフィス賃料の推移を実務で活用するには、次の3つの視点が重要です。

① 単年比較ではなく「底値」との比較が重要

賃料判断では、前年との差ではなく市場がどこから回復しているかを見る必要があります。

たとえば、2026年の賃料は2019年水準と近くても、2023年の底値からは大きく上昇しています。

② 空室率の改善スピードが賃料の先行指標になる

一般的に、空室率は賃料より先に変動します。

これは、両者が反映する市場情報の性質が異なるためです。
空室率は「入退去の結果」を即時に反映する指標です。企業が退去した時点で空室が発生するため、市場の需給変化がすぐに数値に表れます。

一方で賃料は、既存契約の影響を強く受けます。多くのオフィス契約は2～5年単位で締結されるため、市場環境が変化してもすぐには賃料に反映されません。

そのため、空室率の低下は賃料上昇の予兆となります。

③ 都市間で回復ペースは異なる

市場回復のスピードは都市によって異なります。

観点	東京	大阪
回復速度	速い	緩やか
賃料変動幅	大きい	小さい
空室率改善	急速	段階的

この違いを理解せずに市場平均のみで判断すると、自社賃料の適正位置を誤認する可能性があります。

市場は回復局面にありますが、すべての物件が同様に上昇しているわけではありません。
そのため実務では、市場全体の推移と自社賃料の位置関係を整理することが重要です。

【全国比較】オフィス賃料の坪単価｜主要都市ランキング

2026年1月時点における、主要都市のオフィス賃料（坪単価）は以下の通りです。

主要都市のオフィス賃料水準（2026年1月）

地域	坪単価（円）
東京都心5区	21,648
名古屋	12,901
大阪主要6区	12,821
福岡	12,318
札幌	11,078
仙台	9,578

出典：三鬼商事「オフィスマーケットデータ 2026年1月時点」

都市間の賃料水準の特徴

オフィス賃料は以下の3層構造で整理できます。

① 東京は突出した高水準市場

東京都心5区は、他都市と大きな価格差があります。
名古屋・大阪と比較しても 約8,000円以上の差 が生じています。

これは、

• 本社需要の集中
• 用地制約による供給不足
• 高いブランド価値

といった構造要因によるものです。

② 地方中枢都市は横並びの価格帯

名古屋・大阪・福岡は、いずれも 坪単価1.2万円台 に集中しています。

これらの都市は、

• 経済規模が大きい
• 企業集積が進んでいる
• 供給と需要のバランスが安定

といった共通点があります。

③ 札幌・仙台はコスト優位市場

札幌・仙台は 1万円前後の水準 です。
そのため、コスト重視型の拠点戦略で検討されることがあります。

たとえば、

• バックオフィス機能の移転
• コールセンター設置
• サテライト拠点構築

などで選択されるケースが多いと考えられています。

賃料水準差が与えるコストインパクト

都市間の賃料差は、固定費に大きな影響を与えます。

一例として、100坪のオフィス を想定すると、

• 東京：約216万円／月
• 大阪：約128万円／月

となり、月額で約88万円の差 が生じます。年間では 約1,000万円規模の差 になります。

このように、拠点立地の違いは中長期的な固定費構造に大きく影響します。

オフィス賃料は今後どう動く？推移から読む市場構造

オフィス賃料は回復局面にありますが、今後は「物件属性による差」がより鮮明になる可能性があります。
つまり、すべての物件が同じ方向に動くのではなく、立地やスペックによって賃料動向が分かれる市場構造へ移行しています。

2023年を底に、東京・大阪ともに空室率は改善し、賃料は上昇基調にあります。
2026年1月時点では、空室率は以下の水準まで回復しています。

• 東京（都心5区）：2.15％
• 大阪（主要6区）：3.47％

これは、コロナ禍ピーク時（東京6％台、大阪5％台）と比べると大幅な改善です。

一方で、今後は新築オフィスの供給が継続する見通しです。
供給が増加すれば、理論上は空室率が上昇し、賃料に調整圧力がかかる可能性があります。

このように、現在の市場は 「回復基調」と「供給増加リスク」が同時に存在する局面にあります。

今後の賃料を左右する3つの要因

今後のオフィス賃料は、主に次の3要因によって決まります。

▼賃料を左右する主要要因

要因	市場への影響	実務上の着眼点
空室率（需給）	低下すると賃料上昇圧力	自社エリアの空室率推移を確認
新規供給	増加すると一時的な調整圧力	供給集中エリアかどうか
物件スペック	高性能物件は賃料が強含み	築年数・設備水準・環境性能

たとえば、新規供給が集中するエリアでは、市場全体が回復局面でも一時的な賃料調整が起きる可能性があります。

物件属性で二極化が進む可能性が高い

今後の市場は、全面的な下落や全面的な上昇という単純な構図にはなりにくいと考えられています。
特に、物件スペックによる二極化が進むと見込まれます。

▼賃料が強含みになりやすい物件

• 丸の内・大手町・梅田などのCBD立地
• 再開発による高スペックビル
• 環境性能の高いオフィス

これらの物件では、企業の集約需要が強く、賃料が維持・上昇しやすい傾向があります。

▼賃料調整リスクが残る物件

• 築年数が古い物件
• 立地競争力が低いエリア
• 設備更新が進んでいないビル

このような物件では、空室リスクが残る可能性があります。

一例として、環境性能の高いZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）は、企業のESG志向の高まりを背景に需要が堅調とされています。

こうした物件では、賃料がプレミアム水準で推移する傾向があります。

参考：三鬼商事株式会社「大阪の都市機能が頂点に！主要ビジネスエリアの再開発」
参考：環境省「ZEBとは？」

市場回復局面で、何を基準に判断すべきか

市場回復局面において重要なのは、市場全体の動向ではなく、自社契約がどの局面で締結されたかを把握することです。

▼契約時期による賃料ポジションの違い

契約時期	想定される賃料ポジション
2022〜2023年（低水準期）	今後、市場回復に伴い市場平均との差が拡大し、貸主からの賃料見直し圧力を受けやすい
2020年前後（高値期）	市場平均より高水準の可能性があり、借主による見直しが発生しやすい

市場全体は回復局面にありますが、すべての契約が同じ方向に動くわけではありません。

そのため実務では、

• 市場推移
• 供給動向
• 自社契約条件

を照合し、客観的に自社賃料の位置関係を整理することが有効です。

推移が分かっても「適正賃料」は判断しにくい

ここまで見てきたように、オフィス賃料は回復局面にあります。
しかし実務では、市場の推移を把握しただけで自社賃料を評価することは容易ではありません。

なぜなら、賃料水準は市場全体の動向だけでなく、契約時期・物件属性・立地条件などの個別要因によって大きく左右されるためです。

そのため、推移データのみでは自社賃料の市場内ポジションを正確に把握することは難しいのが実情です。

適正賃料を把握する手段

ビズキューブ・コンサルティングでは、約15万件の実態分析賃料データを基に、物件ごとの適正賃料を算出する「賃料適正診断」を無料で提供しています。

本診断では、主に次の情報を整理します。

▼診断で提供される主な内容

• 対象物件の適正賃料の算出
  └市場データと契約条件を照合し、客観的な水準を提示します。
  
• 現行賃料との差分の可視化
  └市場平均との乖離や契約ポジションを明確化します。
  
• 社内判断に活用できる客観データの提供
  └稟議や意思決定に必要な根拠資料として利用できます。

市場平均との乖離を把握することで、賃料の見直し検討や今後の条件設定の方向性を客観的に整理することが可能になります。

現時点で具体的なアクションを予定していない場合でも、まずは現状の市場ポジションを整理するための情報収集として活用できます。

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