賃料増額の通知はなぜ届く？背景と基本理解

賃料改定通知とは？賃貸人が増額を求める正式なプロセス

賃料改定通知とは、賃貸人（オーナー）が契約中の賃借人に対して「現行の家賃を引き上げたい」と申し出る正式な通知です。多くの場合、書面で通知され、改定希望日・新たな賃料額・増額理由が記載されています。この通知は一方的な値上げの決定ではなく、「賃料交渉の始まり」としての意味合いを持ちます。借地借家法に基づき、周辺相場や経済情勢の変化を背景に行われるもので、賃借人には協議や異議申立ての余地が認められています。通知を受けた時点で、冷静に対応を検討することが重要です。

借地借家法32条とは？賃料増額請求権の法的根拠

借地借家法第32条は、賃貸借契約期間中であっても「地代または家賃が経済事情や近隣相場と比べて不相当となった場合」に、賃貸人または賃借人が増額または減額を請求できる権利を定めた条文です。

この請求は、契約内容を一方的に変更するものではなく、相手方との協議や裁判手続きによって賃料の妥当性を判断してもらう仕組みです。正当な理由がある場合に限られ、過去の判例では「相場変動」「税負担の増加」「地域の商業価値の上昇」などが認められた例があります。

借地借家法の基礎知識や、店舗やオフィスの賃貸借契約にかかわる重要なポイントをわかりやすく解説しているこちらの記事もチェックしてみてください。

借地借家法とは？店舗・オフィス賃貸契約の重要ポイントを解説

「正当事由」とは何か？賃料増額請求が認められるための条件

賃料増額請求が認められるには、単なるオーナー側の都合だけでは不十分です。借地借家法32条に基づき、裁判所などで正当性が認められるには、いくつかの「正当事由」が必要とされます。以下では、主な正当事由とされる要素を実務的な観点から解説します。

• 周辺相場との比較
• 経済情勢・物価の変動
• 建物・土地にかかる管理コストの上昇
• 賃借人の利用状況や支払能力

周辺相場との乖離

もっとも重視されるのが、同一エリア・同種物件との賃料相場と比較して、現在の賃料が明らかに低い場合です。たとえば、近隣物件の坪単価が大幅に上昇しているのに、契約賃料だけが据え置かれている場合などが該当します。実際の裁判でも、周辺相場のデータが証拠資料として重視されます。

経済情勢・物価の変動

インフレによる物価上昇や、不動産価格・固定資産税の上昇といった経済的背景の変化も正当事由に含まれます。特に長期契約においては、契約当初の金額が現在の経済状況に合致していない場合に、改定の必要性が認められることがあります。

建物・土地にかかる管理コストの上昇

共用部の修繕費用や管理人件費の増加など、物件を維持するためのコストが大幅に上がった場合も、賃料改定の理由となり得ます。実際には、修繕履歴や管理費明細が提出されるケースが多く見られます。

賃借人の利用状況や支払能力

賃借人が長期にわたって契約を続けており、収益性の高い事業を営んでいるなど、賃貸人側に不利な条件で固定されたままになっていることも一因となります。ただし、賃借人の支払能力が十分かどうかは、増額請求を認める要因の一つにすぎず、それだけで正当事由が成立するわけではありません。

これらの要素を総合的に勘案し、賃料改定が「社会通念上相当」と判断された場合にのみ、増額請求は正当と認められます。つまり、賃貸人側には客観的根拠と合理的理由の提示責任が課されているのです。

増額請求された企業側の判断ポイント

賃料の増額通知を受け取った際、企業として最初にすべきことは「すぐに応じるか否かの判断」ではなく、事実関係と法的根拠の確認、そして社内検討の準備です。感情的に反応したり、放置したりすることは、将来的な不利益や誤解を招く可能性があるため、慎重な対応が求められます。ここでは、通知に対して企業が行うべき具体的な確認・判断ステップを解説します。

原契約書の確認｜定期借家契約か普通借家契約か

まず確認すべきは、現在の契約形態です。

最初に確認すべきなのは、現在締結している賃貸借契約が「普通借家契約」か「定期借家契約」かという点です。

• 普通借家契約：原則として更新が前提の契約であり、契約期間中でも「正当な理由」があれば賃貸人は賃料の増額請求が可能です。ただし、相場や経済情勢などの合理的根拠が必要です。
• 定期借家契約：契約期間満了による終了が原則の契約で、途中の賃料改定は通常できません。ただし、契約条項に「賃料改定可能」や「再協議条項」がある場合は例外的に可能となることがあります。

この違いによって、賃貸人の請求に応じる必要性や交渉余地の範囲が変わってきます。契約書の中で特に注目すべきは、「賃料改定条項」「更新条項」「増額条件の記載」の有無です。加えて、書面の有効性や署名捺印の状態など、形式面の整合性も確認しましょう。

定期借家について詳しく説明しているこちらの記事もご確認ください。

定期借家とは？普通借家との違いや賃貸借契約上のメリットを解説

改定額の妥当性を見極めるには？相場調査のやり方

通知で提示された賃料が妥当かどうかを判断するには、同条件下の「近隣物件の相場」との比較が不可欠です。以下のような調査を通じて、客観的な判断材料を整えましょう。

・近隣物件の坪単価情報を収集

立地、築年数、面積、設備のスペックが近い物件を選定し、相場データを把握します。

・不動産会社・コンサル・鑑定士へのヒアリング

現場感のある相場観を得るには、プロの視点が有効です。可能であれば、不動産鑑定評価書の取得も交渉材料になります。

・商業用不動産サイトの活用

調査により、相場より明らかに高い賃料が提示されていた場合、「根拠資料の提示を求める」ことや賃借人は「再交渉を申し出る」ための土台ができます。裏付けのない金額改定には応じる必要はなく、むしろ根拠の提示を丁寧に求めることで、建設的な交渉の姿勢を示すことができます。

通知内容に不備はないか？文書チェックポイント

通知文の内容も非常に重要です。形式や記載事項に不備がある場合、その通知自体の効力や交渉の前提が揺らぐ可能性があります。

次の点を中心にチェックしましょう。

①通知日と発信者情報

送付された日付、発信者名、連絡先が明記されているか。

②改定後の賃料と実施予定日

改定金額が明示されているか、いつから適用したいのかが明確か。

③改定理由の記載

物価の変動、固定資産税の増加、周辺相場の上昇など、根拠が具体的に書かれているか。

④合意前提での改定であるか

借主が明確に同意しない限り、通知だけで自動的に増額されるわけではありません。にもかかわらず、「◯月から自動的に適用されます」などと記載されている場合は要注意です（黙示の承諾を狙った記述と見なされる可能性あり）。

また、口頭での通知しかない場合や、内容が曖昧な場合には、「正式な書面による通知をお願いしたい」と書面で依頼するのが安全です。対応を曖昧にしたまま放置すると、意図せず“合意済み”とされるリスクがあるため、早期に文書の確認・整理が必要です。

このように、賃料増額通知を受けた段階での初期判断には、契約内容の精査・賃料相場の把握・通知書面の妥当性チェックの3点が極めて重要です。いずれも社内法務部門や経営層と連携しながら慎重に進めることが、後の交渉を優位に進める基盤となります。

対応フロー①：社内での初期対応と意思決定プロセス

賃料増額の通知を受けたとき、企業がまず取るべきステップは、情報を整理し、事実と契約内容を正確に把握することです。この初動対応を誤ると、交渉で不利になったり、意図せぬ合意が成立したとみなされる可能性があります。社内での判断と体制づくりが、以降の交渉の質を大きく左右します。

初動対応｜社内法務・総務・経営層への連絡

通知を受領したら、まず担当者レベルで止めずに、法務部・財務部・総務部・経営層などの関連部署へ速やかに共有します。共有時には以下のような観点をセットで伝えるのが効果的です：

• 通知書の原本またはスキャンコピー
• 賃料改定額・時期・理由などの要点整理
• 緊急性の有無（次月適用の可能性等）

この時点で「対応方針はまだ未定」であっても、関係部門に早めに認知させておくことが極めて重要です。
通知を黙殺してしまうと、場合によっては「黙示の承諾（受諾したとみなされる）」と解釈されるリスクがあり、既成事実化される前に動くことがトラブル回避の鍵となります。

賃料改定提案の稟議・検討資料作成

次に行うべきは、通知内容の精査と影響分析に基づく稟議資料の作成です。経営層に対して「改定に応じるべきかどうか」を判断してもらうために、以下のような資料を整えると効果的です

1. 通知内容と現行契約書の比較表
   　→ 改定前後の賃料・契約条件を一覧化。更新時期・条文の文言もあわせて整理。
2. 相場調査結果の概要
   　→ 周辺相場との比較、坪単価の推移、業種特性との整合性など。必要であれば不動産鑑定士の意見書も添付。
3. 事業計画・収支シミュレーションへの影響
   　→ 新賃料適用後の営業利益や販管費率への影響を、数字で可視化。店舗損益・本社運営費への波及効果を明示。
4. 契約更新・移転・撤退などの代替案の整理
   　→ 交渉決裂時のバックアッププランも提示することで、意思決定の幅を広げる。

こうした資料を整備することで、経営層が感情論ではなく「事業合理性」に基づいて判断を下すためのベースが構築されます。

異議のある場合は？通知への対応方針の確定

検討の結果、「提示された賃料では受け入れがたい」という結論に至った場合は、ただ放置するのではなく、賃借人は必ず書面で“意思表示”を行う必要があります。

通知への回答は、単なる否定ではなく、以下のような交渉の余地を含んだ表現が推奨されます：

「賃料増額通知を拝受いたしました。貴意は理解いたしますが、当社といたしましては、現時点で提示額の妥当性に一定の疑問があり、今後、条件等について協議を希望いたします。」

このように記載することで、賃借人は交渉においては、拒絶ではなく協議の意思を示すことで、関係の維持と円滑な対話につながります。

また、可能であれば「相場との乖離資料」や「収支への影響分析」を添付し、論理的な主張に基づく交渉の流れに持ち込むことが重要です。

このように、初動段階では

①全社的な連携

②判断材料の可視化

③早期の意思表示

がカギを握ります。

“放置しない”“単独判断しない”“資料と数字で判断する”という3原則を意識することが、賃借人の賃料交渉を優位に進めるための礎となります。

対応フロー②：賃貸人との交渉・連絡・協議

賃借人の交渉スタンスの明確化（合意・協議・拒否）

通知内容と社内検討の結果を踏まえて、企業側は明確な交渉スタンスを確立する必要があります。主に以下の3つの選択肢から方針を定めます

• 提示された増額条件をそのまま受け入れる（経済合理性がある、契約上の制約がある等）
• 一定の条件変更を求めて交渉を行う（増額幅の縮小、分割適用、フリーレント対応など）
• そもそも賃料増額自体に異議を唱える（相場と乖離している、正当理由がない 等）

これらの立場を明文化し、回答書や面談の場で賃貸人に対して誠実かつ明確に意思表示を行うことが重要です。回答が遅れると、相手に「沈黙＝承諾」と解釈されかねません。

賃貸人への伝え方・文例の工夫

賃貸人が交渉を円滑に進めるには、回答文のトーンも重要です。否定や拒否の意図があっても、対立姿勢ではなく協議の意思を示す表現が基本となります。文例の一例は以下の通りです

「ご通知を拝受いたしました。賃料改定のご提案につきまして、社内にて検討いたしましたが、現時点においては当社として妥当性に疑義があると考えております。つきましては、今後の条件等について、協議の機会を頂戴できれば幸いです。」

このように書くことで、相手に「対話可能な交渉相手である」という印象を与え、関係を悪化させずに協議フェーズへ移行することができます。形式的な回答書であっても、“協議の余地を残す文面”が交渉成功の鍵になります。

第三者の介入も検討を（不動産コンサル・弁護士）

賃料交渉が複雑化する場合や、相手が大手デベロッパー・資産運用会社など交渉慣れしている場合は、専門家のサポートを受けることで状況が一変します。

・不動産コンサルタント

周辺相場・市場動向・契約条件に関する交渉材料を論理的に提示可能。

・弁護士（借地借家法に精通）

通知の法的妥当性、契約条項の効力、訴訟への備えなどを助言。

特に交渉が平行線になりそうな場合や、複数テナント間での一律改定が行われているようなケースでは、第三者の視点が「客観性」と「説得力」を持たせる武器になります。

対応フロー③：合意に至らない場合の対処法

合意できない場合の選択肢

協議や交渉の結果、どうしても折り合いがつかない場合は、法的または契約的手続きへ進む判断が必要になります。主な選択肢は以下の通りです

• 調停の申立て：不動産調停委員会等を活用し、公的立場を交えて妥協点を模索
• 裁判所への賃料増額請求訴訟：双方が合意に至らない場合、最終的に裁判所が妥当な賃料を決定する

ただし、訴訟には相応の費用・時間・リスクが伴うため、安易に選択せず、調停や再交渉の余地をできる限り追求する姿勢が望まれます。

判例上の流れと目安期間

実務上、増額請求に関連する訴訟は、提起から判決まで半年から1年程度を要します。さらに控訴審に発展することもあり、長期化すれば弁護士費用などもかさみます。

また、判決が出た場合でも「妥当な中間水準」に落ち着くケースが多く、オーナー側・テナント側のどちらも完全に満足する結果とは限りません。そのため、判例上も“最終手段”として位置づけられています。

解約・移転という選択肢も視野に

交渉や法的手段を経ても経済的に折り合わない場合は、賃借人は契約更新を拒否し、移転や契約終了も、事業戦略やコスト見直しの一環として、選択肢に含めることが考えられます。

特に以下のような状況では移転を検討する価値があります

• 周辺の空室率が高く、他の選択肢が豊富にある
• 賃料増額後の収支バランスが悪化し、事業継続性に疑義がある
• 現在の立地や設備がもはや事業内容に合っていない

この場合、事前に移転費用・原状回復費・移転先候補の家賃水準を把握し、「撤退によるコスト圧縮効果」を定量的に示したうえでの判断が求められます。

まとめ｜通知が来ても慌てず冷静に、段階的に対応を

賃料増額の通知を受けた場合、感情的に反応してしまうのではなく、冷静かつ段階的に対応することが企業としてのリスク管理になります。

基本ステップは以下の4段階です

1. 契約書の確認（条項・契約形態の把握）
2. 相場調査による根拠の確認
3. 社内の対応方針と交渉スタンスの決定
4. 回答書・面談による丁寧な交渉開始

これらのプロセスを経て、最終的な判断を下す際には、外部の専門家の力も積極的に活用し、法的リスクや将来の経営負担を最小限に抑える視点が求められます。

賃料の増額は、一方的に決定されるものではなく、原則として賃借人との協議や相場との整合性が求められる手続きです。対応を誤らなければ、企業にとって有利な結果に導くことも十分に可能です。

ビズキューブ・コンサルティングでは、賃料適正化のパイオニア企業として、20年間積み重ねた経験に裏付けられたノウハウとデータベースを基に、お客様の現在の賃料が市場価格と比較して適正かどうかを診断します。診断サービスは無料で提供しておりますので、自社の賃料適正化を検討する際には、ぜひ利用してみてください。

よくある質問（FAQ）

Q：賃料増額の通知は無視しても問題ないですか？

 A：通知を無視した場合、法的には「黙示の承諾」とみなされる可能性があります。そのため、明確に意思表示を行うことが重要です。

Q：相場より高いと感じたらどうすれば？

 A：近隣相場や第三者評価を提示して、具体的な根拠とともに交渉しましょう。

Q：対応を誤ると訴訟に発展しますか？

 A：交渉が不調の場合、訴訟となることもあります。ただし、通常は調停や和解が優先されます。