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賃料増減請求権とは?借地借家法32条1項の法律を解説

目次
  1. 賃料増減請求権
  2. 賃料減額の法律で借地借家法がなぜ必要なのか?
  3. 賃料適正化は互いの権利|借地借家法32条1項について解説
  4. 適正価格とは
  5. 賃料減額が認められた判例
  6. 賃料減額で悩んでいるなら専門のコンサルタントに相談してみませんか?

「賃料が高すぎるからオーナーへ減額を要求する」や、「オーナーから賃料が低すぎるので増額が要求された」など、貸し手や借り手が相手に対して要求することはルール違反だと思っていませんか。

賃貸物件を適切な価格で提供すること、賃借人相互の権利保護をする目的で制定されたのが、32条です。
したがって、環境変化に合わせて借り手、貸し手の双方が適正価格を要求することが認められています。

法律が整備された背景は、バブル崩壊後に不動産価格が大幅に下落し、既に契約していた借り手の賃料と新規入居者の賃料差額が大きくなり、賃料の取決め方法が社会問題化したためです。
そこで、借り手にとっても、貸し手にとっても賃料のフェアな取決めが必要となり、借地借家法32条が制定されました。

借地借家法第32条1項では、次の通り、借り手と貸し手がフェアな権利を認めています。

“建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。"

土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」とあるように、賃料の適正化において大切なのは、根拠となるテナントの市場価格を常に把握しておくことです。

本記事では、賃料の適正化について、賃料増減請求権や借地借家法が必要な理由、適正価格について詳しく解説します。
適正価格を知ることによって、現在よりも賃料が減額できるかもしれません。ぜひ最後までお読みください。

賃料増減請求権

賃料増減請求権とは、賃料の改定を合理的な金額に改定する権利のことを指します。

不動産の価値は日々の経済情勢などによって変動します。

実は、長期間契約しているテナントの賃料が変化しているにも関わらず、契約時のままの賃料が維持されている可能性があります。

賃料増減請求権の法的根拠として借地借家法32条で請求できる権利として定められており、一般的に、賃料減額請求の申し出は「事情変更の原則」の法規定に該当すると解釈されています。

「事情変更の原則」は、契約締結時に当事者が予想できない社会事情の変更が生じて、契約内容の維持が不合理だと認められる時に、契約の変更や解除をできる原則のことです。

このため、根拠が薄く単純に「値段を下げてほしい」というだけの交渉なら基本的には認められませんので注意が必要です。

賃料減額の法律で借地借家法がなぜ必要なのか?

現在の借地借家法が整備されたころは、バブル期前後の物価や地代や周辺テナント、人流の増減などによって、不動産の価値が大きく変わってきていたことが大変な問題となりました。
過去に数度、法律ができる前から賃料改定の判例が存在したこともあり、法律として定められることになります。
借地借家法も旧制度から長い年月を経て法律が制定されてきた経緯があります。

なぜ、借地借家法が必要なのかというと、土地を借りる借主と、土地や建物の権利を保有する貸主の双方の立場の差を埋めるための法律だからです。

通常の契約だけでは、土地や建物の権利を保有している貸主の方が強く、借主の方が立場が弱くなりがちでした。
貸主側から一方的に契約破棄することができる状況では、減額の主張に妥当性があっても、交渉なんて出来ません。
そのため、借地借家法は双方の立場をフェアにする、つまり「借主の保護」を主な目的として整備されました。

賃料減額の際の交渉が、単なる「賃料を下げて欲しい」という言い分に終始してしまうと、「賃料を下げたなくない」という貸主側の主張のぶつかり合いで水掛け論となってしまい、スムーズに賃料減額が行われません。

法律上のルールに従っての主張であれば、交渉もスムーズにできるでしょう。

ただし当然ですが借主は、なぜ現在の賃料が「不相当」なのか、その根拠となる資料をもとに貸主に説得する必要があります。

簡易的に適正価格を調べることができるツールがありますので、下記の賃料診断シミュレーションをご利用下さい。根拠となる資料の収集・分析が必要な場合は、ビズキューブへご相談下さい。

賃料適正化は互いの権利|借地借家法32条1項について解説

貸主に対しても、借主に対してもお互いに増減額の請求を行う権利は、借地借家法で定められています。

借地借家法が整備されたことで双方が賃料に関する申し出の権利があります。

ただし減額に関して、単に下げたいというだけの理由で下がることはありません。賃料の増減にはテナントの賃料適正化を考える上で借地借家法32条1項の下記のいずれかの条件を満たすことが必要となります。

  • 土地や建物への税金等の公租公課が大きく増減した
  • 土地や建物の価格が大きく上昇あるいは低下した
  • 近隣の土地や同種の建物の賃料に比べて著しく不相当となった

例えば、都市計画税の大幅な変動・不動産の相場が大きく変動・近隣の賃料と比べて以上に高いなどが当てはまる場合に、賃料の減額請求が認められる場合があります。

このように、賃料減額の意思表示をする場合、根拠となる説得材料を準備する必要があります。

賃借人双方が納得せず、賃料に関する合意形成が無い場合は、トラブルが発生して関係の悪化を招く場合もあります。最悪の場合、訴訟へと発展するケースもあります。

賃借人双方の権利であるが故に、双方の合意形成が最も大切です。

適正価格とは

賃料の最適化をする上で、賃借人双方の合意形成を得る為には、適正な価格を知ることはとても重要です。では、「適正価格」とは、どのように決められるのかを解説します。

テナントの価格を決める要因となりやすいポイントは、7つあります。

  • 設備
  • 築年数
  • 間取り
  • 立地条件
  • 物件構造
  • 周辺環境
  • 自店舗が周囲に与える影響

特に、環境の変化が多い都心部は価格変動が頻繁に行われている為、テナントの契約を結んだ後の適正価格の把握が難しい状態です。

契約締結時は仮に適正価格であったとしても、長期契約に伴い適正価格と異なる賃料を払い続けている可能性が考えられます。

賃料は、固定費の中では、人件費に次ぐ経費科目です。賃料が適正価格になることで固定費が下がり、損益分岐点売上高が下がるので、利益の拡大に繋がる可能性があります。

経済環境が大きく変化する時代、賃料の適正化は重要性を増す

借地借家法はバブル崩壊後の不動産価格の下落に伴う、社会問題を解決することを目的に、法整備されました。

バブル崩壊後も、経済環境の変化は続いています。2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災、2020年3月から始まったコロナ感染症対策。そして、ウクライナ問題。
経済環境の変化とともに、不動産市況も常に変化しており、適正価格の判断基準が難しくなっています。

  • 賃料の適正価格を知りたい
  • 賃料交渉で貸主とのトラブルを避けたい
  • 上記に対応するリソースがない

上記のような悩みを抱えているのであれば、賃料適正化の専門家に任せることで多く払っている賃料を抑えられるかもしれません。

賃料は支出の内訳の中でも占める割合が最も大きなコストとなっており、賃料減額が行えることで、投資原資の創出に繋がります。

賃料減額を将来的な成長に向けた投資に充てることも可能にします。

賃料減額が行えた後に、設備投資や優秀な人材の確保に繋がる基盤づくりができれば、自社の利益の拡大に繋がるでしょう。

賃料減額が認められた判例

賃料減額請求が認められた裁判の事例としては、貸主が自社の利益を追及して、適正価格での賃料を徴取しておらず、借地借家法32条1項の規定により、最高裁で認められることがありました。

実際に最高裁で賃料減額請求が認められた事例として紹介します。

最高裁判所 平成17年3月10日判決

事案の概要

貸主が借主の営業に適した大型スーパーストアを建築して賃貸するオーダーメイド賃貸で、借主が貸主に対して賃料減額請求したことが紛争のきっかけとなりました。

貸主は借主の賃料減額請求には応じず、賃貸契約書の特約に基づく増額改定が行われたと主張し、借主に対して未払賃料と遅延損害金の支払を求めました。

賃貸契約書の内容

貸主が将来に渡って安定した賃料収入を得ること等を目的として、3年ごとに賃料を増額するものとし、初回改定時は賃料の7%を増額し、その後の改定時は最低5%以上を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結されていました。

判決内容

最高裁判所は、借地借家法第32条第1項の規定は、強行法規であり、賃料自動改定特約等の特約によってその適用を排除することはできないものであるとし、借主の賃料減額請求の行使を認めました。

引用元:賃料減額請求とは?法的根拠・効果発生時期・交渉時の注意点も解説

この判例は賃料の相場を著しく離れていることが原因で認められています。

賃料減額に関する訴訟問題でも、賃料相場だけで主張する場合は、著しく相場から離れていない限りは認められないことが多いのが現状です。

実際に裁判で賃料減額が認められた事例は確かにあるのですが、一番の理想は、交渉で互いに納得した形で解決することです。

賃料減額の申し出をただすればいいというものではありません。

客観的な判断ができずに、交渉決裂後に、調停や訴訟にまで発展するケースも多々あります。

訴訟まで進んでしまうと、貸主との関係が悪化して、修復不可能な状態になってしまう場合も考えられますので注意が必要です。

借地借家法が整備されたのは、貸主と借主の立場の差をなくす為にあります。

一方的に貸主が強い立場にあった時代は終わり、現在は借主も賃料減額の申し出を行うことは法律の整備により、以前よりも行いやすくなりました。

とはいえ、賃料適正化を申し出る根拠を自社のみで取り組んだ場合に、根拠資料の準備が不十分で交渉が決裂してしまうことも考えられます。

これから先も同じテナントを使い続ける限りは、貸主との関係は良好であることに越したことはないでしょう。

トラブルを避けるには、調停や訴訟を起こす前の交渉の段階で円満に賃料減額の問題を解決することが望ましいです。

賃料減額で悩んでいるなら専門のコンサルタントに相談してみませんか?

賃料減額は無理だと諦めていませんか。

賃料減額は法律が整備されている為、貸主と借主のお互いの権利です。

ただ、やみくもに賃料減額を貸主に申し出ても交渉が上手くいくとは限りません。

まずは、現在のテナント賃料の適正価格がどれくらいなのかを知る事が大切です。

適正価格の診断方法が不明ということであれば、業界で一番長く努めている会社で、トラブルのない賃料減額サポートでいくつもの賃料適正化を成功させてきているビズキューブにお任せください。

まずは現在の賃料を知るところから始めてみましょう。

賃料診断だけでは貸主様に知られることはないですし、トラブルになることもありません。
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