インフレが進行していくと、不安になるのがランニングコストの上昇です。インフレ対策として経営を見直しているうちに、以下のような悩みを抱える方もいるでしょう。

• インフレが進んでいった場合、店舗家賃は今後どうなっていくの？
• インフレによって店舗家賃の値上げを告げられたらどうすればよい？

本記事では、インフレが店舗家賃へどのように影響していくのかを解説し、賃借人から値上げ交渉をされたときの対処法を紹介します。

最後まで読むことで、インフレの進行による経営への影響を回避できる可能性があるため、ぜひ参考にしてください。

インフレが進行していく中で店舗の家賃は値上がりしていくのか？

インフレが進行していくと、店舗の家賃は値上がりしていく可能性があります。店舗の家賃は相場の影響を受けやすく、インフレとの関係性は複雑です。

インフレで物件や土地の価格が上昇していった結果、店舗家賃の値上がりにつながる場合があります。しかし、簡単に店舗家賃が値上がりするわけではありません。

なぜなら、日本では「借地借家法」という法律により賃借人が守られるようになっているからです。この法律では、「正当な理由」と「賃貸人、賃借人両者の合意」がなければ家賃を変動できないようになっています。

日本ではインフレが進行することで家賃が値上がりする可能性はあっても、賃貸人は値上げしにくくなっているのが現状です。

インフレによって家賃が上がる理由

インフレによって家賃が上がる理由は、以下の3点です。

1. 不動産物件の価値が変わったため
2. 物価の上昇に伴い賃貸人の負担が増えるため
3. インフレによって同じエリアの家賃が値上がりしたため

家賃の値上げは賃借人の合意を得る必要があり、値上げには正当な理由が求められます。インフレが進行すると賃貸人にとって正当な理由となる要因が増えていきます。

家賃の値上げ交渉を申し出られたときに正当な理由に該当するのか判断するために、インフレによってなぜ家賃が上がるのかを理解しておきましょう。

理由その1：不動産物件の価値が変わったため

インフレによって不動産の価値が上がることで、家賃の値上げを要求される場合があります。

土地や物件の状態、周辺の環境などの影響によって、不動産の価値は決まります。インフレの進行は、不動産の価値を決める項目へ影響があり、正当な理由として認められやすいのです。

世間の経済状況に伴い不動産の価値が変動したことで、家賃の値上げにつながる可能性があります。

理由その2：物価の上昇に伴い賃貸人の負担が増えるため

インフレによる物価の上昇は、賃貸人の負担が増えるため、家賃の値上げ理由として認められる傾向にあります。

物価が上昇することで、賃貸人が不動産を経営していくため、管理費や修繕費などのコストが増えていくでしょう。賃貸人は次第に経営が困難となっていくため、家賃を値上げせざるを得なくなっていきます。

インフレが進行すると、税金も上昇するため賃貸人の負担が増えた結果、店舗家賃が値上がりすることもあります。

理由その3：インフレによって同じエリアの家賃が値上がりしたため

インフレによって同じエリアの家賃が値上がりすると、現在使用している店舗の家賃が上がる傾向にあります。

店舗の家賃は「賃貸事例比較法」という手法で決められていることが多く、同じエリアの家賃に左右されやすいです。インフレが進行すると、同じエリアの家賃が上がりやすいため、正当な理由として認められやすくなります。

家賃の値上げで正当な理由として認められないケース

インフレが進行しても、家賃の値上げで正当な理由として認められないケースは以下の3つです。

1. 賃貸人の収入確保のためにする場合
2. 同じエリアの家賃と比較して大幅な差が生じる場合
3. 契約書に家賃の値上げをしない旨の記載がある場合

家賃の値上げは交渉を断る重要な判断材料となるため、正当な理由と区別して覚えておきましょう。

ケースその1：賃貸人の収入確保のためにする場合

賃貸人の収入確保のために、店舗の家賃を上げることは正当な理由として認められない場合があります。

インフレが進行したとしても、賃貸人にとって経済状況にあまり変動がない場合もあるでしょう。インフレによる経済的負担がないにもかかわらず賃貸人の利益向上を目的とする家賃の値上げは、一般的に不当な理由となります。

ケースその2：同じエリアの家賃と比較して大幅な差が生じる場合

同じエリアの家賃と比較して大幅な差が生じる場合は、店舗家賃を値上げする理由として認められない場合があります。

店舗の家賃は同じエリアの相場に影響を受けやすく、不動産によほどの付加価値がない限り、周囲の物件よりも家賃を高くするのは難しいでしょう。

インフレで同じエリアの家賃相場が変動していなければ、値上げをすることで周囲の家賃と乖離してしまうため、正当な理由として認められません。

ケースその3：契約書に家賃の値上げをしない旨の記載がある場合

契約書に家賃の値上げをしない旨の記載がある場合、店舗の家賃を上げるよう要求されても、正当な理由として認められません。

契約書は法的な効力が強く、契約書に記載がある場合はインフレが進行したとしても、家賃の値上げが認められないようになっています。

契約書に記載している期間が終了すると、契約書の効力がなくなるため、家賃の値上げ交渉をされる場合があるため注意が必要です。

店舗の家賃が値上がりするタイミング

インフレが進行して、正当な理由があったとしても、すぐに店舗の家賃が値上げされるわけではありません。なぜなら、家賃の値上げ交渉にはそれぞれ適切なタイミングがあるからです。

店舗の家賃が値上がりするタイミングは以下の2つです。

1. 退去時
2. 契約更新時

家賃が値上げされやすいタイミングを知っておくことで、賃貸人から値上げ交渉をされる前に準備できるようになります。

タイミングその1：退去時

店舗の家賃が値上がりするタイミングは、退去時が多い傾向にあります。

賃借人がいなくなることで賃貸人は家賃収入をなくします。しかし、退去時に家賃を値上げしておくと、次の賃借人に対して値上げ交渉をせずとも、高めに設定した家賃で収入を得られるのです。

退去時は賃借人がいない期間に物件の改装をすることで、値上げした家賃に見合った付加価値を付ける場合もあります。

タイミングその2：契約更新時

契約更新時は店舗の家賃が値上がりしやすいタイミングです。

賃貸人との店舗契約は、「普通借家契約」を結んでいることが多く、契約期間は2年ごとに更新されます。契約期間が満了するたびに、賃貸契約を更新できるため、賃貸人は家賃を値上げしやすくなっています。

一般的に契約更新前の3～6カ月には家賃値上げの通知が届くため、契約更新時期が近づいてきたら交渉に必要な準備を整えておきましょう。

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合の対処法

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合の対処法は以下の4つです。

1. 冷静に対処する
2. 同じエリアの家賃相場を確認する
3. なぜ家賃を値上げするのかを尋ねる
4. 専門家に相談する

家賃の値上げ交渉をされた場合、どのように対処したらよいのかを把握しておくと、賃貸人とのトラブルを回避できるでしょう。

対処法その1：冷静に対処する

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合は、冷静に対処しましょう。

経営が芳しくない状況では、賃貸人・賃借人ともに感情的になりやすくなっています。理論的な会話が求められる交渉の場において、感情的になってしまうと判断を誤ってしまうことにもなりかねません。

家賃の値上げ交渉までには賃貸人から貸借人へ、事前に通知をする必要があります。通知が来てから交渉までに一定の猶予があるため、準備を進めておくと交渉の場で冷静に対処できるようになるでしょう。

対処法その2：同じエリアの家賃相場を確認する

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合は、同じエリアの家賃相場を確認しましょう。

店舗家賃の相場は、不動産のポータルサイトや不動産屋へ問い合わせることで確認できます。確認作業に時間を要することもあるため、値上げ交渉の通知が来たらできるだけ早めに調べておきましょう。

以下の記事では、店舗家賃の相場について解説しています。店舗の適正賃料を調べてみたい方は、ぜひ参考にしてください。

店舗の家賃相場とは？適正化でコストを削減｜問題点や家賃の再構成要素について解説

対処法その3：なぜ家賃を値上げするのかを尋ねる

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合は、なぜ家賃を値上げするのかを尋ねてみましょう。

賃貸人によっては、不当な家賃の値上げ交渉を持ちかけてくる場合もあります。賃借人にも家賃の値上げを拒否する権利がありますが、拒否するための正当な理由を用意しておかなければなりません。

家賃を値上げする理由が不当であった場合は、拒否できるだけの知識を付けておきましょう。

対処法その4：専門家に相談する

店舗家賃の値上げ交渉をされた場合は、専門家に相談するのも一つの手です。

交渉までに事前に知識を付けても、賃貸人に圧力をかけられて断りづらくなることもあるでしょう。法律の専門家に相談すると、交渉に必要な情報を収集・分析し、適切な対処法を考えてくれます。

専門家へ相談した経験がない場合は、敷居が高く感じることもあるでしょう。ビズキューブ・コンサルティングでは、無料賃料適正診断を行っているため、気軽に相談できます。

以下の記事では、賃料適正化コンサルティングについて解説しています。コンサルティングを受ける前の予備知識として、参考にしてください。

賃料適正化コンサルティングとは？｜もたらす効果やコンサル導入における注意点

東京都内における家賃値上げの相場

東京都内における家賃の値上げ相場について解説します。東京都は、オフィス数が日本の中で上位を占める地域が多数点在しています。

日本におけるオフィス数上位4地域は以下の通りです。

1. 銀座エリア
2. 渋谷エリア
3. 新宿エリア
4. 表参道エリア

店舗家賃の相場を年ごとに比較しているので、その動向を把握していきましょう。

銀座エリアの家賃相場

銀座エリアの2021年から2023年における家賃相場は以下の通りです。

年	2021年		2022年		2023年
	上期	下期	上期	下期	上期	下期
全フロア	36,600	39,300	42,300	43,200	41,900	39,700
1F	71,000	75,100	79,200	77,500	72,500	68,700
1F以外	30,300	31,900	33,400	34,100	35,300	35,000

※単位は円/月・坪

参照：店舗賃料トレンド2024春　銀座エリア | 一般財団法人日本不動産研究所[3] [4] [5] 

銀座エリアは、ブランドショップが多数点在しており、百貨店、飲食店など賑わいを見せています。2022年から家賃が低下しているものの、1Fにおける人気は衰えていません。

コロナ禍により集客がいったん低下していた飲食店の夜の集客は、インバウンドが後押しとなり取り戻しているようです。

銀座エリアは、ブランドストリートにおいて高い家賃を維持していくことが予想されます。

渋谷エリアの家賃相場

渋谷エリアの2021年から2023年における家賃相場は以下の通りです。

年	2021年		2022年		2023年
	上期	下期	上期	下期	上期	下期
全フロア	37,300	36,100	35,000	35,100	37,100	39,900
1F	51,300	46,300	44,500	43,600	55,500	60,500
1F以外	30,500	31,700	31,900	32,200	32,700	33,800

※単位は円/月・坪

参照：店舗賃料トレンド2024春　渋谷エリア | 一般財団法人日本不動産研究所[6] [7] 

渋谷ではアニメや音楽など、さまざまな層の集客を見込めます。

1Fの家賃は2023年に急激に上昇しており、オフィスの空室率も減少しているようです。渋谷エリアは、複数の大型開発が予定されているなど、今後家賃の上昇が予想されます。

新宿エリアの家賃相場

新宿エリアの2021年から2023年における家賃相場は以下の通りです。

年	2021年		2022年		2023年
	上期	下期	上期	下期	上期	下期
全フロア	35,300	34,200	36,900	37,500	37,200	34,700
1F	51,500	54,000	56,300	57,100	53,600	48,100
1F以外	31,400	30,000	33,300	34,700	34,100	32,500

※単位は円/月・坪

参照：店舗賃料トレンド2024春　新宿エリア ｜ 一般財団法人日本不動産研究所[8] [9] 

新宿エリアは、売上高が好調に推移しており活気づいてきています。新宿通りでは空室がほとんどない状況です。

1Fの家賃が2023年に減少傾向にあり、優良物件の減少が原因と考えられています。複数開発も予定されているため、今後も高い家賃を維持していくようです。

表参道エリアの家賃相場

表参道エリアの2021年から2023年における家賃相場は以下の通りです。

年	2021年		2022年		2023年
	上期	下期	上期	下期	上期	下期
全フロア	39,900	41,600	42,900	42,900	43,200	43,500
1F	49,700	51,500	55,300	54,100	53,700	57,800
1F以外	34,900	36,100	35,900	34,600	37,100	36,600

※単位は円/月・坪

参照：店舗賃料トレンド2024春　表参道エリア ｜ 一般財団法人日本不動産研究所[10] [11] 

銀座に並ぶブランドストリートで、ラグジュアリーブランドが多数点在しています。コロナ禍により一旦空室が目立ちましたが、徐々に新規の出店も見られているようです。

家賃は上昇傾向にあり、今後も高い家賃を維持していくと考えられています。とくに1Fの家賃が都心部の中で最も高く、優良物件が水準を引き上げているようです。

インフレの影響で店舗家賃が値上がりする前に無料賃料適正診断を

日本はインフレが進行しても、借地借家法によって家賃が上がりにくい傾向にあります。しかし、インフレが進行し続ければ家賃の高騰は十分に考えられます。

賃貸人・賃借人ともにインフレの影響を受けるため、お互い正当な理由があっても、交渉が難航することもあるでしょう。自社のみでは困難な交渉でも、専門家に相談することで適切に対応できる可能性があります。

インフレによる家賃の値上げに不安を感じている方は、まずビズキューブ・コンサルティングの無料賃料適正診断をしてみることをおすすめします。