インフレで家賃はどう変わる？テナント賃料の目減り回避と収益改善の実践法

商業用不動産の賃料は、緩やかな上昇が続いています。一方、更新を重ねた契約賃料は上昇ペースに追いつきにくく、「取り残される」ケースが増えています。

放置していれば実質的な値下げが積み上がる局面だからこそ、賃料を見直すタイミングと根拠を整理します。

インフレはテナント賃料にどう影響するのか？市場動向を整理

インフレが続く現在、商業用不動産（オフィス・店舗）の賃料は、全体として緩やかな上昇傾向にあります。一方で、日本では借地借家法に基づき、賃料改定には「相当性」の裏付けが求められるため、欧米ほど物価への連動が早くはありません。

インフレと賃料の関係を捉えるには、賃料を押し上げる要因を整理することが重要です。

インフレが賃料に影響する3つのメカニズム

以下は、賃料水準に影響しやすい主要な要因です。
それぞれの因果関係を押さえることで、今後の交渉余地や更新戦略の判断材料になります。

要因	賃料への影響	補足（実務イメージ）
建築費の上昇	再調達原価が増加し賃料を押し上げる要因に	資材価格・人件費増→新築コスト上昇
地価・不動産価格の上昇	必要利回り確保のため賃料を押し上げる要因に	投資マネーがインカム資産へ流入しやすい局面
市場賃料とのギャップ拡大	更新・入替時に賃料見直しの圧力が強まる要因に	契約賃料＜市場賃料 となるケースが増加

東京ビジネス地区（都心5区）では、2023年以降、募集オフィス賃料が緩やかに上昇し、空室率の低下が続く状況が見られます。

参考：三鬼商事「オフィスマーケット 東京ビジネス地区／2025年10月時点」

賃料が上がりやすい立地／下がりにくい立地

インフレ局面でも、立地特性により賃料変動の幅は大きく異なります。

▼上がりやすい立地

• 銀座・表参道などブランド集積エリア（旗艦店ニーズが強い）
• インバウンド需要が厚い観光地・繁華街
• 駅前一等地・基幹交差点周辺（供給余地が限定）

▼下がりにくい立地

• 駅近 × 高通行量の生活導線上にある物件
• 食品・日用品など生活密着型テナントが核の施設
• 大型再開発エリア（将来の集客・ブランド力改善期待）

一方、地方都市や郊外では空室が残り、賃料引き上げが難しいケースも多く見られます。

店舗とオフィスで異なる「賃料変動のクセ」

用途ごとに、賃料が動く仕組みは違います。更新判断では必ず分けて検討します。

用途	賃料の動き方	補足（実務イメージ）
店舗	売上連動賃料があるため物価・消費回復を賃料に投影しやすい	売上悪化時は退去リスク増（収益性バランスが重要）
オフィス	固定賃料が中心で名目賃料は動きにくい	ただしフリーレントなどインセンティブ増により、貸主の実収入は下がり、利回り低下につながることも

インフレ局面で賃貸経営を考える際は、「立地」×「用途」×「市場賃料とのギャップ」 の3点を可視化することが、適正賃料の判断精度を高める第一歩になります。

この整理ができると、交渉すべきか／維持すべきかの判断が明確になります。

インフレ局面でオーナーが収益改善できる仕組みとは？

インフレはテナントにとってコスト増ですが、適切に対応できればオーナーにとっては収益改善のチャンスになります。ポイントは、「名目賃料」と「実質賃料」の違いを正しく理解することです。

名目賃料と実質賃料を分けて捉える理由

賃料には、次の2つの見方があります。

賃料の種類	定義	実務で起きる例
名目賃料（Face Rent）	契約書に記載される数字。インセンティブや物価は反映しない	据え置きでも見た目は変わらない
実質賃料（Effective/Real Rent）	インセンティブ控除＋物価変動を踏まえた“実質価値”	物価が上昇するほど、同じ名目賃料でも受け取る価値（購買力）は低下（＝実質賃料が目減りする）

インフレ局面では、

• 名目賃料 → 横ばい
• 実質賃料 → 目減り

という状況が起きやすいです。

インフレが資産価値と賃料を押し上げる仕組み

インフレ時は、不動産価格そのものも上がりやすくなります。

起点	連鎖	結果
建築費・地価上昇	新規供給コストが上がり、既存物件の代替価値が上昇	必要賃料水準が切り上がる
必要賃料水準上昇	契約賃料が据え置きなら“乖離”が生まれる（適正化余地）	NOI（純収益）改善
NOI改善	物件価値押し上げ	売却想定価値も上昇

“取りに行かなければ消えてしまう利益”がある

日本の商業用賃貸借では、

• 契約期間中は賃料固定
• 賃料改定には合意が必要（自動連動なし）

という形式が一般的です。

その結果として起きるのが、

• 市場賃料は上昇
• 契約賃料は据え置き
• 実質賃料は継続的に低下

であり、市場賃料の上昇分を反映しない限り、“見えない減額”が累積することになります。

インフレ局面での賃貸経営では、黙っていれば実質賃料が減少し、適切に動けば収益改善の余地が生まれます。

まずは、

• 市場賃料とのギャップ
• 更新・期間満了のタイミング
• インセンティブの影響

これらを整理し、利益を取りこぼさない設計が求められます。

なぜ「今」が賃料を見直す最適タイミングなのか？

商業用不動産では、動くタイミングが収益インパクトを大きく左右します。
日本の契約慣行（賃料固定／改定は合意ベース）を踏まえると、インフレ局面の「今」は複数の好機が重なっている状態です。

賃料改定がしやすい3つのタイミング

以下の3局面は、賃料改定（＝賃料適正化）に動きやすいタイミングです。

タイミング	動ける理由	実務でのポイント
契約更新	契約条件を見直す機会（普通借家は2〜3年ごとの更新契約が多い）	市場賃料・CPIなど客観根拠の整理
テナント入替（退去／新規入居）	合意前提が不要になるため市場へ一気に接続	内装仕様・用途変更とセットで再設計
立地環境の変化（再開発など）	物件価値変化を賃料へ反映しやすい	来街者数・売上増の見込みを提示

インフレ＋コロナ後の需給回復が同時進行する今は、この3点が同時に成立しやすい局面です。

「後追い改定」が難しくなる3つの理由

様子見を続けると、次のような不利が蓄積します。

• 市場賃料が上がり切った後では、テナントの許容余地が縮小
• 景気悪化局面に入ると、逆に減額要請リスクが増加

つまり、物価・賃料が上がり始めた“前後”が、最も動きやすく、成果を得やすいタイミングなのです。

空室リスクと期待収益のバランスを設計する

賃料の増額を検討する際は、次の視点をセットで確認します。

• 市場水準と比べて適正か？
• テナントの収益性から見て妥当か？
• 空室になった場合の再募集期間・賃料水準は？

ポイントは、「空室リスク込みで期待収益が改善するか」を冷静にシミュレーションして判断することです。

インフレ局面では、賃料を据え置くほど、実質的な値下げが累積するリスクが高まります。

賃料改定を先送りするほど、実質賃料の目減り＝機会損失が積み上がります。
市場環境が動く“初期”は、小さな改定でも効果が出やすい／後追いすると回収が難しくなる分岐点です。適正化の一歩が、そのまま資産価値の改善につながります。

インフレに強い契約設計と賃料改定の実務

インフレ環境下で安定的な収益を確保するには、契約自体に「インフレ耐性」を組み込む発想が欠かせません。

ここでは、その代表的な契約設計と実務の進め方を整理します。

①物価連動で「見えない目減り」を防ぐ契約設計

インフレに連動して賃料水準を適切に保つ仕組みとして、次の2タイプが契約時の合意に基づき導入されます。（※更新途中に自動反映されるものではありません）

契約設計	概要	実務イメージ
CPI連動賃料	CPI（消費者物価指数）等に連動し自動調整	インフレ率に応じて毎年見直し（上限・下限設定可）
ステップアップ賃料	契約期間中に段階的に賃料引上げ	インフレ・再開発効果などを事前に反映

いずれも、

• 連動させる指数の選定
• 調整頻度（例：年1回）
• 変動幅の設定（キャップ＆フロア）

など、設計論点が多いため、専門家と組み立てる前提が基本です。

②商業テナントは「複合型賃料」で調整余地を確保

商業施設では、賃料が複数要素で構成されるケースが多くあります。

主な構成要素	収益への影響	留意点
固定賃料	安定収益の基盤	インフレ局面では目減りリスク
売上歩合賃料	需要回復メリットを取り込みやすい	売上変動時のリスクを分担
共益費・広告費	収益確保の「調整弁」になり得る	増加分の説明責任が必要
内装・設備負担区分	資産維持／集客力向上に影響	A/B/C工事でコスト配分が変わる

インフレ局面では、固定賃料の上昇を抑えつつ、売上連動分や共益費で“実質取り分”を最適化する設計が選択肢になります。例えば、固定賃料を据え置きながら歩合賃料割合を数％見直すだけでも、収益改善余地が生まれるケースがあります。

ただし、歩合比率を高めすぎると収益の安定性が低下するため、ポートフォリオ全体のバランス管理が重要です。

③「根拠に基づく賃料改定」のための実務ステップ

賃料適正化は、次のプロセスを踏むことで進めやすくなります。

1. 現状把握：
   ・契約条件（賃料・インセンティブなど）
   ・周辺募集賃料・空室率
   ・テナント収益性の把握（※詳細データは開示されないため、業態別の一般水準を参照）
2. 根拠の整理：
   ・インフレ率／建築費／地価などマクロ指標
   ・エリア別の賃料トレンド
   ・物件固有の付加価値（再開発・導線改善など）
3. 改定案の設計：
   ・市場賃料とのギャップ解消幅
   ・段階的調整／指数連動の有無
   ・空室発生時の再募集シナリオ
4. テナントとの協議：
   ・双方のメリット整理
   ・売上・集客改善策と合わせて提案
5. 契約反映：
   ・合意内容を確実にドキュメント化

プロセスは、データ（数値根拠）×ストーリー（改善意義）の両立が鍵となります。

特に、空室リスク込みで期待収益が改善するかをシミュレーションし、判断材料を揃えることが重要です。

契約と市場データの両面を押さえることが、安定収益と資産価値維持の前提となります。

特にインフレ局面では、放置すれば目減り／設計すれば改善が同時に成立するため、先手の対応が合理的です。

賃料改定が収益に与えるインパクト：改善と放置リスクの差

インフレ局面では、わずか数％の乖離が「数千万円〜数億円」の成果差につながります。特に、複数年にわたる継続収益では複利的な差が大きくなります。

ここでは仮想モデルを用い、改善効果と放置した場合の損失をイメージできるよう整理します。

オフィスビルの改善イメージ

項目	値
規模	延床5,000㎡（約1,500坪）複数テナント
現行賃料	20,000円／坪・月
市場賃料	約21,500円／坪・月（都心ビジネスエリアでは近年7〜8％上昇が見られる想定）

更新や入替のタイミングを捉え、平均 5％（＋1,000円／坪・月） の適正化ができた場合、

▼年間収益改善額：
1,500坪 × 1,000円 × 12カ月
＝ 1,800万円／年の増収

もし市場利回り（期待利回り）が5％で評価される物件なら、

▼物件価値の押し上げ効果：
1,800万円 ÷ 0.05
＝ 約3億6,000万円

比較的小さな見直しでも、利益も資産価値も 大きな改善が見込まれることが分かります。

店舗ビルの改善イメージ

項目	値
立地	駅前ハイストリート沿い
現行賃料	80,000円／坪・月
周辺成約賃料	90,000円／坪・月

▼更新時の調整例：

項目	変更前	変更後
賃料形態	固定のみ	固定＋歩合（固定75,000円＋売上の3％）

• テナント：固定費が下がり、運営しやすくなる
• オーナー：売上増（インフレ・観光回復）分を取り込める

歩合分が上振れすれば、景気回復のメリットを賃料に反映できるため、実質賃料が旧来賃料（80,000円）を超える可能性があります。

改定見送りが招く「ゆっくりした値下げ」

以下のようなケースを想定します。

• 物価：毎年＋2％ずつ上昇
• 契約賃料：10年間据え置き

この場合、実質価値は 約18％の目減りとなります。名目が据え置きでも、物価上昇が毎年積み重なるためです（複利効果）。

見た目はそのままでも、実質的には毎年少しずつ値下げしているのと同じ結果になります。インフレ局面では、放置＝損の累積になることが明確です。

まずは自物件の「適正賃料」を把握することが第一歩

インフレ局面の賃貸経営では、いまの賃料が市場と比べてどれほど乖離しているか、この“現在地”の把握が出発点になります。

適正賃料の判断に必要な4つの情報

以下の情報を組み合わせると、賃料の妥当性が客観的に見えてきます。

情報	具体項目	判断に影響する示唆
市場賃料	募集・成約賃料（用途／階数別）	市場とのギャップ把握
需給動向	空室率、入替頻度（マクロ／ミクロ）	賃料上昇余地、退去リスク
商圏データ	人口、所得、来街者数、インバウンド	売上ポテンシャル（歩合比率の妥当性）
物件スペック	築年、設備、視認性、導線、用途制限	上位互換物件との比較材料

整理することで例えば、

• 市場賃料が上がっているのに自物件だけ据え置き
  →回収できたはずの利益が積み上がらない
• 逆にテナント負担が過大になり退去が増えそう

といった兆候が分かります。

適正賃料が見えると、戦略の幅が広がる

単純な「上げる／上げない」ではなく、複数の選択肢が取れるようになります。

例えば、

• 今回は据え置き → 次回更新で CPI連動導入を検討
• 空中階だけ乖離が大きい → フロア別に戦略を分けて是正
• 再開発完了後に大幅見直しのシナリオを設定　等

数字が見えると、判断に迷わなくなります。

ビズキューブの「賃料適正診断」で意思決定を支援

とはいえ、これらのデータ収集と分析をオーナー単独で行うのは大きな負担です。

ビズキューブ・コンサルティングでは、市場募集賃料データ250万件×実態分析賃料データ15万件を基に、自物件の適正賃料レンジの算出と賃料適正化の支援をいたします。

この支援によりインフレ局面で問われる、「上げるべきか、維持すべきか」「どこまで上げられるか」「空室リスクとどう両立させるか」を、感覚ではなくデータとロジックで検討できるようになることがポイントです。

まずは「自物件が市場と比べてどの位置にいるか」を数値で把握すること。
ここが明確になれば、次に取るべきアクションは自ずと定まります。