テナント賃料の値上げは拒否できる？適切な対応方法と借地借家法32条を解説

貸主から「来月からテナント賃料を上げます」と通知が届くと、多くの借主は次のような疑問を持ちます。

• 値上げは拒否できるのか
• 通知だけで賃料は上がってしまうのか
• どのように対応すればよいのか

結論として、貸主から賃料の値上げ通知が届いただけで、賃料が自動的に上がるわけではありません。
もっとも、現在の賃料が借地借家法32条の枠組みで客観的に「不相当」と判断される場合には、最終的に増額が認められる可能性があります。

そのため、通知を受けた際は、すぐに応じるか拒否するかを決めるのではなく、まず次の3点を整理することが重要です。

• 値上げの根拠は何か
• 周辺相場と比べて現在の賃料はどうか
• 協議・書面対応をどう進めるか

本記事では、借地借家法32条の基本的な考え方を踏まえながら、テナント賃料の値上げ通知を受けた際の判断ポイントと対応手順を整理します。

テナント賃料の値上げは、通知だけで“確定”するものではない

テナント賃料は契約条件の一つであり、本来は貸主と借主の合意によって定まるものです。

一方で、契約期間中に経済事情や周辺相場などが変化し、現在の賃料が客観的にみて不相当となる場合があります。

このような場合に備えて、借地借家法32条では、一定の要件のもとで賃料の増額または減額を請求できる制度が設けられています。

参考：e-Gov法令検索「借地借家法 第32条1項」

貸主は、借地借家法32条に基づき、賃料の増額を請求することができます。
しかし、貸主が増額請求を行ったとしても、その通知だけで直ちに賃料が変更されるわけではありません。

実際に賃料改定が成立するのは、当事者間で合意した場合、または調停・訴訟などを通じて相当賃料が決まった場合です。

賃料増額請求の根拠は借地借家法32条

賃料の増額請求の根拠となるのが、借地借家法32条です。
同条では、賃料が一定の事情により客観的に不相当となった場合、貸主または借主が将来に向けて賃料の増額または減額を請求できると定められています。

この制度は、長期にわたる賃貸借契約において、経済状況や市場環境の変化に対応するための調整ルールとして設けられています。

借地借家法32条1項の「賃料増減額請求権」について、より詳細に知りたい方は下記の記事で解説しています。あわせてご参考ください。

賃料増減額請求権とは？借地借家法32条をわかりやすく解説

テナント賃料の値上げが認められる4つの判断要素

借地借家法32条では、賃料が一定の事情により客観的に「不相当」になったとき、貸主または借主が将来に向けて増額または減額を請求できるとされています。

法文上は、主に次のような事情が判断要素として挙げられており、実務でもこれらを総合考慮して判断されます。

判断要素	内容	実務イメージ
経済事情の変動	物価・景気・金利などの経済環境の変化	インフレや金利上昇により、同エリアの店舗賃料が全体的に上昇している
近傍同種との比較	周辺の類似物件との賃料比較	同じエリア・同規模の店舗が坪2万円なのに、対象物件だけ坪1.5万円など大きな差がある
土地・建物価格	不動産価値の変動	再開発や駅前整備などでエリアの不動産価値が上昇している
公租公課の増減	固定資産税などの税負担の変化	固定資産税評価額の上昇により、貸主の税負担が増えている

貸主から値上げを求められた場合は、これらの事情がどのような根拠として示されているかを確認することが重要です。

①経済事情の変動｜物価・金利・景気

景気動向や物価の上昇、金利水準の変化など、賃料水準に影響する経済環境の変化は、賃料見直しの理由として挙げられることがあります。

ただし、物価や金利が動いたという事情だけで、直ちに賃料増額が認められるわけではありません。
その変化が、対象物件のあるエリアの賃料水準や市場環境にどの程度影響しているかまで含めて検討されます。

②周辺相場（近傍同種の賃料）との乖離

賃料増額の判断で中心的な材料となるのが、近傍同種の賃料（周辺相場）との比較です。

現在の賃料が、同じエリア・用途・規模などの条件が近い物件と比べて大きく乖離している場合、賃料見直しの議論が生じることがあります。

③地価・不動産価値の変動

地価の上昇や再開発などにより、エリア全体の不動産価値が変化する場合があります。
また、建物の大規模修繕や設備更新などによって物件の利用価値が向上する場合もあります。

このような場合、建物の価値変化が賃料水準にどの程度影響しているかが検討され、賃料見直しの議論につながることがあります。

④固定資産税など公租公課の増減

固定資産税や都市計画税など、貸主が負担する公租公課の増減も、賃料見直しの理由として挙げられることがあります。

ただし、税負担の変化が直ちに賃料へ反映されるわけではなく、賃料水準の妥当性との関係で検討されるのが一般的です。

現行賃料が「不相当」といえるかどうかが判断のポイント

重要なのは、これらの事情のどれか1つだけで決まるわけではないという点です。
実際には、複数の事情を総合的に見て、現在の賃料が客観的に「不相当」といえるかどうかが判断されます。

そのため、貸主から値上げを求められた場合は、

• 提示された事情が賃料見直しの根拠として十分か
• 周辺相場との比較が適切に行われているか
• 提示された賃料水準が合理的といえるか

といった点を整理することが重要です。

定期借家契約の場合、賃料値上げは拒否できるのか

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約という2つの契約形態があります。
定期借家契約は契約期間の満了により終了する契約であるため、賃料の扱いも普通借家契約とは考え方が異なる場合があります。

そのため、定期借家契約では次の2つの場面を分けて考えることが重要です。

• 契約期間中の賃料増額
• 契約満了後の再契約時の賃料設定

それぞれの扱いについて整理します。

普通借家契約と定期借家契約の違いについて、より具体的に把握したい方は、下記の記事をご参考ください。

定期借家契約とは？メリット・デメリットと契約前のチェック項目

定期借家契約では、まず契約書の賃料改定条項を確認する

借地借家法32条では、賃料が不相当となった場合、貸主または借主が将来に向けて賃料の増額または減額を請求できる制度が定められています。

もっとも、賃料改定の場面では、契約書にどのような条項が置かれているかの確認が重要です。
とくに定期借家契約では、契約期間中の賃料の扱いや改定方法について個別の定めが置かれていることがあります。

そのため、値上げ通知を受けた場合は、一般論だけで判断せず、まず契約書の賃料改定条項を確認する必要があります。

実務では、例えば次のような条項が置かれているケースがあります。

• 契約期間中は賃料を改定しないとする条項
• 賃料の見直し方法を定めた条項

特に定期借家契約では、契約期間中の賃料を固定する条項が設けられる場合もあるため、賃料値上げの問題が生じた場合には、契約書の該当条項を確認することが重要です。

定期借家契約では満了時の「再契約」で賃料が変わることがある

定期借家契約は、契約期間の満了により終了します。
そのため、継続して使用するには、再契約または新たな契約締結が必要になります。

この場面では、賃料を含む契約条件が改めて提示されることがあり、従前と異なる賃料条件が示されるケースもあります。

もっとも、実際に再契約するかどうか、どの条件で合意するかは、賃料だけでなく契約期間や原状回復条件なども含めて検討されます。

判例から見るテナント賃料値上げの判断基準

賃料増減額請求の裁判では、単に「値上げが認められるかどうか」だけでなく、どのような事情から現行賃料が不相当と評価されるのかが重視されます。

裁判所は、近傍同種の賃料との比較や経済事情の変動、公租公課の増減などの事情を総合的に考慮し、現在の賃料が客観的に「不相当」といえるかどうかを判断します。

▼裁判例（高裁平成20年4月30日判決）

例えば、平成20年4月30日の高裁判決では、商業ビルの1フロアに関する建物賃貸借契約について賃料増額が争われました。

この事案では、契約締結後に物価や地価などの経済事情が大きく変動していたわけではありませんでした。
しかし、契約締結当時に賃借人の事情を考慮して、他のテナントより低い賃料を設定していたという事情がありました。

裁判所は、

• 契約締結時に特別に低額な賃料が設定されていたこと
• 賃貸人が契約当初から数年後の賃料見直しを予定していたこと

などを考慮し、従前の月額58万3800円から月額89万2000円への賃料増額（約53％増）を認めました。

この裁判例では、物価や相場の変動だけでなく、契約締結時の事情や賃料設定の経緯も含めて総合的に評価されました。

もっとも、賃料増額が認められるかどうかは事案ごとに異なります。
そのため、1件の裁判例だけで結論を一般化するのではなく、自社の契約条件や賃料設定の経緯に照らして検討することが重要です。

参考：弁護士法人朝日中央綜合法律事務所「賃料増減額訴訟における増減額幅の実態」

テナント賃料の値上げを求められた場合の対応手順

テナント賃料の値上げ通知を受け取った場合、重要なのは根拠と資料を整理しながら冷静に対応することです。
ここでは、不利な合意を避けながら協議を進めるための基本的な対応手順を整理します。

① 値上げの根拠を確認する

まず確認すべきなのは、貸主がどのような根拠で賃料増額を求めているのかです。
借地借家法32条では、賃料が「不相当」となった場合に増減額請求ができるとされています。

貸主の説明が次のような事情に基づいているかを確認します。

• 周辺相場（近傍同種の賃料）との乖離
• 固定資産税など公租公課の増減
• 経済事情の変動（物価・地価など）
• 物件価値に影響しうる事情（修繕・設備更新など）

また、これらの事情について具体的な資料が提示されているかも重要です。

例）

• 周辺物件の募集・成約事例
• 固定資産税の通知書
• 建物の修繕内容や投資資料

資料が提示されていない場合は、いきなり金額の交渉を行うのではなく、まず根拠資料の提示を依頼することが実務上の基本になります。

② 周辺賃料の相場を確認する

借主側でも、現在の賃料が相場と比べてどの位置にあるのかを確認します。
比較する際に重要なのは、条件が似ている物件を選ぶこと（同種性）です。

確認する主なポイントは次のとおりです。

• エリア（駅距離、通り、商圏など）
• 用途（路面店・ビルイン、飲食可否など）
• 面積帯、築年数、建物グレード
• 契約条件（共益費、保証金、フリーレントなど）

例えば、同じ駅周辺でも、路面店舗とビル内店舗では賃料水準が大きく異なる場合があります。

そのため、「似ているようで条件が異なる物件」を比較対象にすると、交渉の説得力が弱くなる可能性があります。

③ 貸主または管理会社と協議する

根拠や相場を整理したうえで、貸主または管理会社と協議を行います。
このときは、議論の枠組みを整理しておくことが重要です。

主な論点は次の2点です。

• 現行賃料が客観的に見て「不相当」かどうか
• 増額するとしても、その増額幅が妥当かどうか

協議では、次のような調整案が検討されることもあります。

• 一定期間の据え置き
• 段階的な増額
• 増額開始時期の調整
• フリーレントや契約条件の調整

賃料交渉は「受け入れるか拒否するか」の二択ではなく、条件全体のバランスを見ながら着地点を探ることが実務では一般的です。

④ 書面で回答する

協議の内容や立場は、書面（メールを含む）で残しておくことが重要です。
口頭のみのやり取りでは、後から認識の違いが生じる可能性があります。

最低限、次の内容を記載しておくと安全です。

• 値上げ通知を受領した事実
• 現時点では賃料増額に同意していないこと
• 根拠資料の提示依頼や協議の希望

特に、現時点で増額に応じる意思がない場合は、その旨を曖昧にしないことが重要です。
やり取りの内容によっては、後に「増額を受け入れたのではないか」が争点になる可能性もあるため、書面上で立場を明確にした上で協議を進めます。

⑤ 必要に応じて専門家へ相談する

協議で合意できない場合、賃料増減額の問題は最終的に調停や訴訟で判断される可能性があります。
そのため、協議段階から契約書・相場資料・貸主の根拠資料を整理しておくことが重要です。
交渉が長引きそうな場合や、やり取りの進め方に迷う場合は、早めに弁護士などの専門家へ相談することも検討されます。

なお、借地借家法32条に基づく賃料増減額請求では、通常は訴訟の前に調停を行う手続（調停前置）が必要とされています。

テナント賃料の値上げが合意できない場合

貸主と借主の間で賃料の増額について合意できない場合でも、すぐに賃料が変更されたり、契約が終了したりするわけではありません。

賃料増減額請求に関する紛争では、最終的に裁判所の判断が必要になる場合があります。
その際は通常、訴訟の前に調停の手続を経て解決を図ることになります（調停前置）。

また、合意が成立していない段階で賃料の扱いを誤ると、別のトラブルにつながる可能性があります。

例えば、

• 値上げに同意していないのに、請求額どおりに支払う
• 逆に、賃料の支払い自体を止めてしまう

といった対応は、後の紛争で別の争点を生む可能性があります。
とくに、支払い方法や回答内容によっては、自身の立場と異なる評価につながるおそれもあるため注意が必要です。

そのため、賃料増額の争いが続く場合には、

• 現行賃料の支払い方法
• 増額部分の扱い

などを整理したうえで対応を検討することが重要です。

賃料の扱いは紛争の結果に影響する可能性があるため、対応を決める前に弁護士などの専門家へ相談することも検討されます。
なお、事案によっては供託などの手続が論点となることもありますが、判断を誤ると不利益につながる可能性もあるため、個別事情に応じた確認が必要です。

賃料の値上げを拒否するには『適正賃料』を確認

テナント賃料の値上げに対応するうえで重要なのは、現在の賃料が市場水準と比べて適正なのかを把握することです。

例えば、次の点が分からないままでは、値上げを受け入れるべきか、交渉すべきかの判断が難しくなります。

• 貸主が提示している賃料が相場の範囲内なのか
• 比較対象となる物件の条件が本当に近いのか
• 共益費や保証金、フリーレントなどを含めた実質賃料で比較できているのか

このような条件を整理したうえで相場を確認できれば、値上げの拒否や交渉も根拠のある議論として進めやすくなります。

公開情報だけでは相場把握が難しい理由

ただし、店舗やテナントの賃料は、住宅賃料と比べて個別性が高く、公開情報だけでは正確な相場を把握しにくいという特徴があります。

主な理由は次のとおりです。

• 募集賃料と実際の成約賃料が異なることが多い
• 共益費、保証金、フリーレント、造作条件など契約条件が複雑
• 同じエリアでも通り一本違うだけで賃料水準が変わる

例えば、ポータルサイトで数件の募集情報を確認しただけでは、実際の賃料水準と大きくずれてしまうケースもあります。

そのため、テナント賃料の値上げが問題となった場合には、周辺物件の情報や契約条件を含めて、現在の賃料が市場水準と比べてどう位置づけられるのかを整理することが、値上げに応じるべきか判断するための重要な材料になります。

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まとめ｜通知を受けたら“根拠確認→相場確認→書面対応”

テナント賃料の値上げ通知を受けても、その通知だけで賃料が自動的に確定するわけではありません。
賃料の増額が認められるかどうかは、借地借家法32条の枠組みに基づき、現在の賃料が客観的に「不相当」といえるかどうかによって判断されます。

そのため、値上げ通知を受けた場合には、次の点を整理することが重要です。

• 貸主が示している増額の根拠や資料を確認する
• 周辺の類似物件との比較から現在の賃料水準を把握する
• 必要に応じて貸主や管理会社と協議する
• 合意できない場合に備えて書面対応や資料整理を行う

賃料の増額について当事者間で合意できない場合には、調停手続を通じて解決が図られることもあります。
そのため、値上げ通知を受けた段階から、根拠資料や周辺賃料の情報を整理しておくことが重要になります。