賃料増額請求とは？法人貸主が押さえるべき判断軸と進め方

※本記事は法令の一般的な内容を整理するものであり、個別事案への適用可否は契約内容・物件条件等により異なります。

賃料増額請求とは？貸主企業が押さえるべき基本整理

賃料増額請求とは、一定の事情の変化等により賃料が不相当となった場合に、貸主（賃貸人）が将来に向けて賃料の増額を求める制度です。
ただし、貸主の通知だけで賃料が自動的に増額されるわけではありません。

実務上は、賃借人との協議を経て合意を目指すのが一般的で、合意に至らない場合は、調停・訴訟等の手続で「相当な賃料額」が判断対象となり得ます

参考：e-Gov 法令検索「借地借家法 第32条」

賃料増額請求は一方的にできるのか？

結論として、貸主が一方的に「来月から賃料を◯円に確定する」ことは、通常は想定されません。
借地借家法32条は、一定の場合に当事者が賃料の増減を請求できることを定めていますが、賃料額は最終的に当事者の合意（または手続上の判断）により確定する構造です。

実務では、次の流れで整理されることが多いです。

1. 請求（事情・根拠の提示）
2. 協議（条件調整）
3. 合意
   ※合意に至らない場合、調停・訴訟等を検討することがあります

実際の対応は、契約条項（特約）、通知方法、交渉経緯等により変わります。

借地借家法32条（賃料増減額請求権）の概要

借地借家法32条は、「後の事情の変動により賃料が不相当となった場合」に賃料の増減を請求できることを定めています。
条文上、考慮要素として例示されている事項は次のとおりです。

条文で例示される要素	内容	実務での整理例
租税・公課の負担	固定資産税等の負担の増減	税負担が増え、収支構造に影響が出ている
物価等の変動	価格の上昇・低下、経済事情の変動	周辺の賃料水準に変動が見られる
近傍同種の借賃	周辺の類似物件賃料との比較	同条件の賃料帯と比べて乖離がある

重要なのは、「当初賃料が不相当になった」といえる事情を、客観資料に沿って説明できるかです。

「自動的に上がるものではない」点を明確化

賃料増額請求は「請求できる」制度であり、請求＝即時に賃料が確定するものではありません。

そのため、実務上は「増額の相当性」を説明するために、次のような情報を整理するケースがあります。

• 周辺の賃料水準（複数事例）
• 類似条件（用途・面積・築年・立地）の比較
• 必要に応じて第三者資料（不動産鑑定評価等）

たとえば、周辺の類似物件を複数抽出し、面積・築年・駅距離など条件差を補正して比較すると、協議の論点が整理されやすくなります。

賃貸人・賃借人の立場の違いと注意点

賃料をめぐる認識は、貸主と借主で大きく異なります。

立場	賃料の位置づけ	注意点
貸主（賃貸人）	利回り・収益改善の要素	空室・退去リスクを考慮
借主（賃借人）	事業継続コスト	急激な増額は経営圧迫

この違いを無視して増額を進めると、関係悪化から退去につながるおそれがあります。結果として空室期間が発生し、利回りが悪化するなど、本来の目的と逆の結果になりかねません。

賃料増額は単発の値上げではなく、長期的な収益性と関係性を含めたポートフォリオ運用の一部として捉える視点が重要です。

貸主側が理解すべき法的判断軸

賃料増額請求で中心となるのは、「増額の意思」ではなく「その金額が相当といえるか」です。
調停や訴訟の場では、当事者の主張そのものよりも、客観資料によって相当性をどこまで説明できるかが重視される傾向にあります。

このため、社内（投資委員会・役員等）で説明できる整理は、対外的な説明とも重なりやすく、 社内説明に耐えるロジック＝対外的にも整理された説明になりやすい構造といえます。

契約書の特約はどこまで有効か？

賃料増額に関する特約（増額特約・自動改定条項等）は、その内容や設計次第で、有効性や適用範囲が問題となる場合があります。

借地借家法32条は、原則として「契約条件にかかわらず」賃料増減額請求ができる構造を取っています。
ただし、条文上は、一定期間増額しない旨の特約がある場合には、その特約に従うとされています。

このため、特約がある場合でも、

• 条項の文言がどのように定められているか
• 適用期間がどこまでか
• 実際の運用が条項どおり行われているか

といった点を含めて、個別に整理・検討する必要があります。
※特約の有効性や解釈は、契約内容や事案により異なります。

賃料増額が「通りやすいケース／難しいケース」

賃料増額の可否は、表現の強さではなく、増額の相当性をどこまで客観的に説明できるかによって左右されます。
特に法人テナントの場合、社内稟議や決裁プロセスを経る必要があるため、説明資料が整理されているほど協議が進みやすい傾向があります。

一方で、根拠が十分に整理されていない場合、借主側が増額の妥当性自体を争点とし、調停・訴訟等の手続に発展することがあります。

増額が合理的と整理されやすいケース

増額の相当性を説明しやすいケースとして、次のような状況が挙げられます。

観点	内容	整理のポイント
近傍同種賃料との乖離	類似条件物件と比べて現行賃料が低水準	条件差（立地・面積・築年）を揃える
市場環境の変化	エリア全体の需給改善・賃料上昇	一時的でないかを確認
建物価値の変化	共用部改修・設備更新等	賃料に影響する内容か整理

たとえば、同一エリア・同用途の複数物件を比較し、現行賃料が継続的に低水準であることを示せる場合、協議の前提が整理されやすくなります。

増額請求が難航しやすいケース

一方で、次のような状況では、協議が難航する傾向が見られます。

観点	内容	留意点
借主側への影響	賃料増額が事業継続に影響	数字の妥当性と説明方法が重要
根拠資料の不足	相場・比較データが限定的	主張の説得力が弱まりやすい
説明の一貫性	理由が途中で変わる	信頼関係に影響する可能性

特に、客観資料が十分に整理されていない状態で増額を求めた場合、
賃料水準そのものではなく、説明の妥当性や信頼性が論点となることがあります。

結果として、協議に時間を要したり、手続きコストが増加する可能性もあるため、増額請求は金額だけでなく、進め方や説明設計も含めて検討することが重要と整理できます。

更新時と更新外で何が違うのか？

賃料増額請求は、契約更新時・更新期間外のいずれでも行われ得ます。
ただし、実務上は、更新の有無によって説明の組み立て方や難易度に違いが生じやすいと整理できます。

更新時は契約条件を見直す機会があらかじめ想定されている一方、更新期間外では「なぜこのタイミングなのか」という点が、より重視される傾向があります。
そのため、同じ増額請求であっても、前提説明や資料整理の比重が異なります。

更新時に増額請求を行う場合の実務上の整理

契約更新時は、賃料だけでなく、契約条件全体の見直しが行われることが多いタイミングです。
そのため賃料増額についても、他の契約条件と併せて整理されるケースがあります。

一般的には、次のような観点が整理対象となります。

観点	内容	整理のポイント
契約条件全体	賃料・契約期間・更新条件	単独ではなく全体像で説明
賃料水準	近傍同種賃料との比較	比較条件を明確にする
従前賃料	現行賃料との差	差が生じた理由を整理
外部環境	経済事情・市場変化	一時的でないかを確認

たとえば、更新協議の中で賃料水準と契約期間を同時に整理することで、論点が明確になる場合があります。

更新期間外に請求する場合の留意点

更新期間外に賃料増額請求を行う場合、借主側からは「更新時ではない時点での請求理由」が注目されやすくなります。

そのため、実務上は、次の点をより丁寧に整理する必要があります。

観点	内容	留意点
請求時期	更新時以外のタイミング	事情変動との関係を説明
説明責任	なぜ今なのか	客観的事情との対応関係
手続の整理	協議・合意の流れ	記録・文書化を意識

更新期間外であっても、事情変動が認められる場合には、賃料増額請求の対象となり得ます。
一方で、説明が十分に整理されていない場合、協議に時間を要する可能性があるため、請求に先立って論点を整理しておくことが重要と考えられます。

調停・訴訟に進んだ場合に想定されるコスト整理

賃料増額請求の目的は、賃料収益の改善にあります。
一方で、調停や訴訟といった裁判所手続に進んだ場合、金銭面だけでなく、時間・社内工数・関係性といった間接的コストが発生する可能性があります。

そのため実務上は、「争う準備をしておくこと」と同時に、「争わずに合意形成できる余地があるか」を検討する視点が重要と整理されます。

調停・裁判所手続きの一般的な流れ

当事者間の協議で合意に至らない場合、裁判所の民事調停を利用するケースが見られます。

民事調停では、裁判官および調停委員が関与し、当事者双方の主張や事情を踏まえた解決案が検討されます。

調停が成立した場合、調停調書が作成され、その内容は確定判決と同一の効力を有するとされています

参考：裁判所ウェブサイト「民事調停」

貸主側で想定される時間・費用・経営上の影響

裁判所手続に進んだ場合、費用として想定されるのは弁護士費用に限りません。

観点	内容	留意点
金銭的コスト	弁護士費用・鑑定費用等	事案や期間により変動
時間的コスト	手続期間・対応工数	意思決定の遅延が生じ得る
関係性への影響	借主との関係悪化	退去検討につながる可能性

争いが長期化した場合、借主側が契約継続を見直す可能性も否定できません。
その結果、空室期間や条件見直しが必要となるケースも考えられます。

利回り改善との関係で留意すべき視点

結論として、利回り評価では賃料水準だけでなく、稼働率や収益の安定性も含めて判断されます。

賃料単価が上昇しても、

• 退去による空室期間の発生
• 賃料条件の再調整
• リーシングコストの増加

といった要因が重なると、結果として利回りに影響が及ぶ可能性があります。

そのため、賃料増額請求は、個別の勝敗ではなく、ポートフォリオ全体の収益性やリスクとのバランスを踏まえた経営判断として整理することが重要と考えられます。

貸主側が増額請求前に整理しておくべきチェックリスト

賃料増額請求は、請求内容そのものだけでなく、事前の整理状況が結果に影響します。
請求前に、

• 客観的な根拠
• 借主との関係性
• 社内での説明可能性

の3点を整理しておくことで、協議の論点が明確になりやすくなります。

以下は、実務上検討されることが多い一般的な整理項目です。

①客観的な根拠が整理されているか

賃料増額請求では、相当性を客観的に説明できる資料が前提となります。
一般に、次のような資料が整理対象となります。

観点	内容	留意点
近傍同種賃料	類似条件物件の賃料水準	面積・用途・築年・立地条件を揃える
賃貸事例比較	複数事例による水準確認	特定事例への偏りを避ける
第三者資料	不動産鑑定評価等	必要性・タイミングを検討

これらは、借地借家法32条で例示されている、「経済事情」「租税負担」「近傍同種賃料」といった判断要素に沿って整理されます。

参考：e-Gov 法令検索「借地借家法 第32条」

②借主との関係性・退去リスクの整理

賃料増額請求は、借主の事業や拠点戦略に影響を及ぼす可能性があります。
そのため、事前に次の点を整理しておくことが重要と考えられます。

観点	内容	整理のポイント
借主の位置づけ	本社・主力店舗・補助拠点等	事業上の重要度を把握
契約状況	契約年数・更新履歴	長期利用か否か
代替性	代替物件の有無	移転の現実性を整理

これらを把握せずに請求を行うと、賃料条件だけでなく、契約継続自体が見直される可能性もあります。
その結果、空室期間や条件調整が必要となるケースも想定されます。

社内説明（投資委員会・役員等）に耐える整理ができているか

貸主側においても、賃料増額は経営判断の一部となるため、社内での説明責任を意識した整理が求められます。

一般に、次のような点について説明できる資料があるかが確認されます。

観点	内容
タイミング	なぜこの時点で請求するのか
根拠	相当性を支える資料は何か
リスク	退去・空室となった場合の影響
対応方針	合意に至らない場合の選択肢

これらが整理されていれば、借主側への説明も一貫性を持ちやすくなります。

賃料増額請求は、現場対応に留まらず、経営判断としての整理が求められるテーマと位置づけられます。

直接請求の前に「第三者視点」を取り入れる意味

賃料増額請求において論点が複雑化しやすい背景には、当事者双方がそれぞれの立場から前提を置いて判断しがちな点があります。
結論として、第三者視点の活用は「交渉の代替」ではなく「判断材料と前提条件の客観整理」を目的とします。

特に、

• 不要な対立を避けたい
• 説明責任を果たしつつ慎重に進めたい

と考える担当者ほど、事前段階で外部視点を活用し、論点を整理しておくことが有効と整理できます。

当事者間で論点が錯綜しやすい理由

賃料の協議は、金額の問題に見えやすい一方で、実務上は次のような要素が重なり合います。

論点	内容
数値	賃料水準・増減幅
公平感	周辺相場や他テナントとの比較
継続性	これまでの取引経緯・先例

これらが整理されないまま進むと、議論の焦点が金額からずれ、判断基準そのものに対する不信感が生じる可能性があります。

結果として、協議が長期化したり、調停・訴訟等の手続が検討される段階に進むケースも見られます。

外部の専門的知見を活用する際の位置づけ

外部の専門的知見が活用される場面では、その役割は交渉や法的判断を行うことではなく、前提条件の整理・可視化にあります。

一般に整理される役割は、次のようなものです。

観点	内容	留意点
客観資料の整理	相場データ・比較資料の整備	判断材料の透明性
比較条件の設計	条件差の整理・補正	恣意性を排除
論点の可視化	争点になり得る点の整理	判断の前提共有

これにより、当事者双方が同じ前提情報をもとに検討できる状態が整いやすくなります。

※外部の関与内容や範囲は、依頼先・依頼内容・契約条件により異なります。

ビズキューブ・コンサルティングによる賃料適正化支援

賃料増額請求に関連する検討では、法令の枠組みに加えて、周辺相場や物件条件、社内の投資判断といった複数の観点を整理する必要があります。

ビズキューブ・コンサルティングは、貸主企業の立場で、賃料水準や比較材料の整理・可視化、社内説明に必要な論点整理といった実務支援を提供しています。

賃料の適正水準を客観的に整理

現行賃料と、近傍同種賃料および類似条件の賃貸事例を比較し、乖離の程度と説明の論点を整理します。
目的は、増額の是非を断定することではなく、社内で判断するための材料を透明性ある形で整えることです。

• 比較対象（立地・用途・面積・築年等）の条件差を整理
• 複数事例を用いて賃料水準のレンジを可視化
• 想定される論点（反論ポイントを含む）を整理

※判断は最終的に貸主企業にて行う前提です。

社内検討が進むよう、論点と選択肢を整理

賃料増額請求は、社内で「なぜ今か」「根拠は何か」「リスクは何か」を説明できる状態にすることが重要です。
ビズキューブ・コンサルティングでは、賃料増額請求において、社内検討に必要な論点と選択肢を整理し、意思決定を進めやすくします。

• 想定される説明論点（タイミング・根拠・リスク）を整理
• 取り得る選択肢（据え置き／条件再検討など）を俯瞰できる形で整理
• 合意に至らない場合に備え、社内の方針検討に必要な前提を整理

紛争化を避けるための「資料整備・前提整理」を支援

調停・訴訟等の手続に進むか否かにかかわらず、事前に資料や前提条件が整理されているほど、社内判断の精度が上がりやすくなります。
ビズキューブ・コンサルティングは、論点整理と資料整備を通じて、意思決定に必要な状態づくりを支援します。

まとめ｜賃料増額は「事前判断のプロセス」の設計が重要

賃料増額請求は、貸主にとって収益改善の選択肢の一つである一方、進め方によっては、関係性の悪化や退去、空室といったリスクを伴う場合があります。
そのため重要なのは、請求そのものよりも、請求に至るまでの判断プロセスをどう設計するかです。

具体的には、

• 賃料が不相当といえる根拠が客観的に整理されているか
• 借主・物件特性を踏まえた影響整理ができているか
• 投資対効果の観点で社内説明が可能か

といった点を事前に検討することが、結果としてリスクの低減につながります。

無理な増額は中長期の収益性に影響する可能性がある

賃料水準の見直しは、単価の上昇だけで評価できるものではありません。
仮に賃料が一時的に上昇しても、退去や空室期間が生じた場合、中長期的な収益性に影響が及ぶ可能性があります。

そのため、賃料は「単価」ではなく、稼働率や契約継続性を含めた安定収益として捉える視点が重要です。
増額の可否は、強弱ではなく、合理性と説明可能性を基準に整理することが望まれます。

賃料増額を判断する前に、まず「適正かどうか」だけ確認する

賃料増額は、判断を誤ると増額機会を逃すこともあり、逆に不要なリスクを抱える可能性もあります。
そのため近年では、増額の是非を決める前に「今の賃料が相場と比べてどうなのか」だけを第三者視点で整理する企業も少なくありません。

ビズキューブ・コンサルティングは、当社が保有・分析している市場募集賃料データ250万件×実態分析賃料データ15万件を基に適正賃料を算出する賃料適正診断を提供しており、多くの企業様に賃料増額に向けての判断材料としてご活用いただいております。
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