賃料増減額請求権とは？借地借家法32条をわかりやすく解説

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に対する法的助言ではありません。

30秒でわかる「賃料増減額請求権」

• 何ができる権利なのか？
  └賃料が客観的に見て「不相当」になった場合、貸主・借主のいずれからでも、将来に向けて増額または減額を求められる権利。（借地借家法32条1項）

• 「不相当」の基準はなにか？
  └主観では不可。
  ・周辺相場（近傍同種の賃料）
  ・経済事情の変動
  ・固定資産税などの公租公課の増減などの客観的事情に基づく説明が必要。

• 合意できない場合はどうなる？
  └原則として、訴訟の前に調停を申し立てる必要がある（調停前置）。

• 請求後の注意点は？
  └支払い方法（従前賃料で支払う／供託する等）の設計を誤ると、後に差額が確定して負担が拡大する可能性がある。

以上が実務上押さえるべきポイントです。

賃料増減額請求権とは｜借地借家法32条

賃料増減額請求権とは、賃料が客観的に見て「不相当」となった場合に、借主・貸主のいずれからでも、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できる権利を指します（借地借家法32条1項）。

参考：e-Gov法令検索「借地借家法 第32条1項」

この記事では、借地借家法32条1項の「賃料増減額請求権」についての解説が主となりますが、「借地借家法」全体の構造や、他の主要な条文については別記事で整理しています。

借地借家法がどのような趣旨で制定され、賃料以外にどのような場面で影響するのかを把握したい場合は、あわせてご参照ください。

借地借家法とは？店舗・オフィス賃貸契約の重要ポイントを解説

借地借家法32条が前提とする賃料の考え方

賃料は、契約時点では当事者間の合意によって定められますが、その後も同じ水準が常に合理的であり続けるとは限りません。

不動産を取り巻く環境は、時間の経過とともに変化します。

• 不動産市況の変化
• 経済環境の変動
• 公租公課（税負担）や物件条件の変化

こうした事情により、契約時に合意した賃料と、現在の市場実態との間に乖離が生じることが想定されています。

借地借家法第32条（賃料増減額請求権）は、このような事情の変化を前提に、賃料が客観的に見て「不相当」となった場合に、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できる仕組みを定めた規定です。

同条は、賃料の見直しを当事者の感覚や立場の違いに委ねるのではなく、周辺相場や経済事情などの客観的事情を踏まえて整理するための判断枠組みを示しています。

そのため、賃料増減額請求権は、特定の当事者を一方的に保護する制度というよりも、賃料の妥当性を共通の基準で検討するための制度として位置づけられます。

「事情変更の原則」との関係

賃料増減額請求権は、契約締結後に生じた事情の変化を踏まえて契約内容を調整する点で、「事情変更の原則」と発想上の共通性があると説明されることがあります。

事情変更の原則とは、契約締結時に予測できなかった社会的事情の変化により、契約内容を維持することが著しく不合理となった場合に、契約の変更や解除を認める考え方です。

もっとも、賃料増減額請求権は、借地借家法に明文で定められた制度であり、一般原則としての事情変更の原則とは法的な位置づけが異なります。

賃料増減額請求権の成立要件と効力発生時期

賃料増減額請求権が成立するための要件

賃料増減額請求権を行使するためには、現在の賃料が、客観的に見て「不相当」となっていることが前提となります。

契約当初に当事者間で合意した賃料であっても、その後の状況変化により、現時点では合理的といえなくなった場合には、将来に向かって賃料の増額または減額を請求することが可能です。

不相当性の判断要素

賃料が「不相当」かどうかは、単一の事情のみで判断されるものではありません。
実務では、次のような事情を総合的に考慮して判断されます。

判断要素	内容	実務イメージ
経済事情の変動	物価や景気の変化	周辺商圏の市況悪化で賃料水準が下落
近傍同種との比較	周辺相場との乖離	同規模・同立地物件と比べて賃料が高い
土地・建物価格	不動産価値の変動	地価下落や用途変更による評価低下
公租公課の増減	税負担の変化	固定資産税の大幅な増減

※ いずれか一つに当てはまれば足りるわけではなく、複数の事情を踏まえた総合判断となる点が重要です。

効力発生時期

賃料増減額請求権は、法律上「形成権」とされています。
この点について、最高裁判例（昭和32年9月3日判決）は、賃料増減額請求の意思表示が相手方に到達した時点から、将来に向かって効力が生じると判示しています。

もっとも、実務上は、

• 請求の時期や方法
• 訴訟提起の有無
• 当事者間の主張・立証状況

などの事情によって、裁判所が訴訟提起時以降の賃料についてのみ増減を認めると判断するケースも見られます。

これは、訴訟の中で初めて減額請求の意思表示が明確になった場合など、個別事情に応じて効力発生時期が調整されるためです。

※ 効力発生時期や遡及の可否は、事案ごとに判断されるものであり、一般論として一律に決まるものではありません。

参考：裁判所「事件番号： 昭和30(オ)460　貸事務室明渡請求」

不相当性はどう判断する？｜適正賃料の考え方

賃料増減額請求において問題となる「不相当性」は、現在の賃料が客観的に見て適正な水準から乖離しているかどうか、という観点から判断されます。

そのため、賃料の適正化を進めるうえでは、貸主・借主の双方が納得できる「判断の基準」を共有することが不可欠です。

その前提となるのが、現在の賃料が客観的に見て適正な水準かどうかの把握です。

賃料は感覚や希望額で決まるものではなく、物件条件や市場環境など、複数の要素を踏まえて総合的に形成されます。

テナント賃料を左右する主な要因

実務上、テナント賃料に影響を与えやすい要因は、概ね次のように整理できます。

要因	内容例
設備	給排水・電気容量・空調・耐震性能など
築年数	建物の経年劣化や更新状況
間取り・専有面積	使い勝手・レイアウト効率
立地条件	駅距離・人流・商圏特性
物件構造	天井高・柱位置・荷重制限
周辺環境	周辺テナントの業種・集客力
自店舗の影響	集客効果・用途の適合性

※ いずれか一つで決まるわけではなく、複数要素を踏まえた相対評価となる点が重要です。

契約後に「適正価格」が分かりにくくなる理由

特に都心部や商業エリアでは、立地環境や需給バランスの変化が早く、契約後に賃料水準が変動しやすい傾向があります。

そのため、契約締結時には適正だった賃料でも長期間の契約継続により現在の市場水準と乖離しているといった状況が生じることは珍しくありません。

もっとも、こうした乖離があるかどうかを判断するために、周辺相場や類似条件の事例を自社で一から整理しようとすると、情報収集や条件比較に相応の時間と手間がかかります。

ビズキューブ・コンサルティングでは、対象物件の賃料水準を整理する「賃料適正診断」を無料で実施しています。今後の判断を円滑に進めるための一つの材料として、ご活用ください。

調停前置とは｜賃料増減額請求で「まず調停」が原則になる理由

賃料増減額請求に関する紛争については、原則として、訴訟を提起する前に調停を経る必要があります（いわゆる調停前置）。
これは、借地借家法32条に基づく賃料紛争について、民事調停法により調停前置主義が採られているためです。

この制度の趣旨は、裁判によって一方的な結論を出す前に、当事者間で合意に至る可能性があるかを整理・検討する点にあります。
賃料の相当性は評価や前提条件によって幅が生じやすく、必ずしも白黒が明確につく問題ではないためです。

調停の進め方と実務上のポイント

調停では、当事者双方の主張や提出資料を踏まえ、調停委員会が間に入り、論点整理や調整案の提示を行います。

この際、重要になるのは、感情的な主張や個別事情の訴えだけでは、調整が進みにくいという点です。

実務上は、次のような第三者が見ても妥当性を判断できる資料があるほど、調停は機能しやすくなります。

• 近傍同種（周辺相場）との比較資料
• 経済指標や市況データ
• 不動産鑑定評価
• 実際の募集賃料・成約事例

調停は「勝敗」ではなく「調整」の手続

調停は、当事者の勝ち負けを判断する手続ではありません。
訴訟と比べて、

• 手続コストや時間的負担を抑えやすい
• 当事者間の関係悪化を回避しやすい
• 実態に即した現実的な着地点を探りやすい

といった特徴があります。

そのため調停は、紛争解決の手段というよりも、実務的な調整プロセスとして位置づけるのが適切です。

請求後の賃料はどう支払う？｜従前額・供託・差額精算の考え方

賃料増減額請求を行った後、増額・減額の金額が確定するまでの間も、毎月の賃料支払い自体は継続して発生します。

この支払い方法の設計を誤ると、後から多額の差額精算が生じるなど、実務上のリスクが大きくなります。

請求後に想定される主な支払い方法

請求後の賃料の支払い方法は、実務上、概ね次の3つに整理されます。

①従前賃料の支払いを継続する方法

確定まで従前額を支払い、確定後に差額を精算する方法です。

手続が最もシンプルで運用負荷も小さい一方、将来増額が認められた場合には、未払分の差額が累積するリスクがあります。

②争点となっている部分を供託する方法  

争いのある賃料部分について供託を行い、支払意思を明確にしつつ履行遅滞のリスクを抑える考え方です。

もっとも、供託が常に認められるわけではなく、供託要件や金額設定については、事前に法的・実務的な確認が必要となります。

③暫定合意による仮払いを行う方法  

当事者間で一定額を仮払いする合意を行い、最終確定後に差額精算する方法です。

合意形成のハードルは上がりますが、関係維持を重視する場面では有効となる場合があります。

※ いずれの方法についても、法律上の一律の正解があるわけではありません。

支払い方法は「状況に応じて」判断する

どの支払い方法を選択すべきかは、

• 争点の内容や見通し
• 自社および相手方の資金繰り 
• 相手方の姿勢や当事者間の関係性  

などを踏まえて、個別に判断する必要があります。

そのため、賃料増減額請求を行う際には、請求内容とあわせて、請求後の支払い方法についての考え方（運用案）を示しておくことが、その後の協議を円滑に進めるうえで重要になります。

特約があると請求できない？｜据置・自動改定・協議条項の整理

賃貸借契約書には、賃料に関する特約が定められていることがあります。
これらの特約は、賃料増減額請求の可否や進め方に影響を与える場合がありますが、特約があるからといって、直ちに賃料増減額請求が一切できなくなるわけではありません。

判断のポイントは、特約の有無そのものではなく、「どのような内容の特約が、どの範囲を制限しているか」です。

よく見られる賃料特約の類型

以下の表は、実務でよく見られる賃料特約を整理したものです。

特約の類型	内容	実務上の注意点
一定期間据置特約	一定期間、賃料を改定しない	「増額のみ」か「増減とも」かで評価が異なる
自動改定特約	一定割合で賃料を増減させる	借地借家法32条に基づく賃料増減額請求が常に排除されるとは限らない
協議条項	賃料変更が必要な場合は協議する	実際、改定の可否は借地借家法32条の要件で判断される

判例・法的整理の基本的な考え方

借地借家法第32条1項は、賃料が不相当となった場合に調整を可能とする規定であり、当事者の一方に不利益が固定化されることを防ぐ趣旨を有しています。

この点で、いわゆる「強行法規的性質」を有すると説明されることがあります。

もっとも、同条には、「一定の期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」という但書も置かれています。

そのため、賃料特約の有効性や影響は、

• 何を制限しているか（増額・減額・双方）  
• どの期間を対象としているか  
• 特約が設けられた趣旨や契約締結時の経緯  

といった事情を踏まえて判断されます。

実務での基本スタンス

賃料特約の有効・無効を一般論で断定することは困難です。

そのため実務では、

• 契約類型（普通借家か定期借家か）
• 特約の文言と構造
• 契約締結時の背景や当事者の合理的意思

整理したうえで、 「どこまで賃料調整の余地があるか」を見立てる視点が求められます。

判例で見る賃料増減額請求｜裁判所が重視する判断要素

賃料増減額請求は、物件条件や相場乖離の程度、提出資料、当事者間の経緯など、個別事情に強く依存します。

そのため判例は、「結論そのもの」よりも、裁判所がどの要素をどう整理して判断したか（判断枠組み）を読み取る材料として活用することが重要です。

賃料減額請求が認められた事例

賃料に自動改定特約が定められている場合でも、借地借家法32条に基づく賃料減額請求が当然に排除されるわけではない、と最高裁が判断した事例があります（最判平成17年3月10日）。

本件では、賃料が一定期間ごとに7％、その後も最低5％ずつ増額される特約が設けられていました。
しかし最高裁は、特約の存在のみを理由に賃料減額請求を否定することはできず、賃料が客観的に不相当かどうかは、借地借家法32条の判断枠組みに沿って検討すべきと判示しています。

▼この判例から読み取れる判断ポイント

• 自動改定特約があっても、借地借家法32条の適用自体は残る
• 相当賃料の判断では、直近の合意賃料を起点にするのが基本
• 特約は、不相当性判断における一事情として考慮されるにとどまる

この判例は、「特約があるかどうか」ではなく、裁判所が何を基準に賃料の相当性を判断するのかを理解する材料として位置づけるのが適切です。

参考：https://tokyo-startup-law.or.jp/magazine/category06/rent-reduction-request/

賃料増額請求が認められた事例

賃料増額請求について、周辺相場や経済事情が必ずしも上昇していなくても、契約締結時の事情を踏まえて大幅な増額が認められた判例があります（東京高裁平成20年4月30日判決）。

本件は、商業ビルの1フロアを対象とする建物賃貸借契約に関する事案です。
賃貸借契約締結後、借地借家法32条1項が定める経済事情（物価、地価、周辺相場など）は、いずれも賃料を増額する方向には変動していませんでした。

しかし裁判所は、契約締結時に、賃貸人が賃借人の事情を考慮し、他のテナントよりも特別に低額な賃料を設定していた点に着目しました。
さらに、賃貸人が契約締結時から、3年後に賃料の増額を要請していた経緯を踏まえ、従前の月額58万3,800円から月額89万2,000円へと、約53％の大幅な賃料増額を認めています。

▼この判例から読み取れる判断ポイント

• 周辺相場や経済事情が上昇していなくても、増額が認められる場合がある
• 契約締結時に「特別に低額な賃料」であったかどうかが重要な判断要素になる
• 賃料設定時の経緯や当事者の合意内容は、不相当性判断において重視される

この判例は、「経済指標が上がっていない＝増額できない」という単純な整理ではなく、契約締結時の賃料水準や背景事情を含めて、賃料の相当性が判断されることを示す事例として位置づけるのが適切です。

判例は、同じ結論を約束するものではありません。
物件条件や相場乖離の程度、提出資料、当事者間の経緯によって判断は変わります。

そのため実務では、判例を“必勝パターン”として当てはめるのではなく、裁判所が重視した要素（相場比較・経済事情・合意経緯など）を参考に、交渉資料の整理精度を高めることが重要です。

参考：https://www.ac-law.jp/houserent-topics/3921/

賃料適正化の進め方｜市場調査から通知までの4ステップ

賃料適正化は、感覚的な交渉ではなく、市場・根拠・手続を順序立てて整理するプロセスとして進めることが重要です。

実務では、次の4つのステップで検討を進めることで、判断と協議がスムーズになります。

ステップ1：市場調査を行う

最初に行うべきは、相場観の共有です。
近傍同種の募集賃料・成約賃料、類似物件との条件差、直近の市況変化を整理し、比較の土台を作ります。

ここで重要なのは、都合のよい事例だけを集めないことです。
条件が近い事例を一定の幅で押さえ、

• なぜこのレンジが妥当といえるのか
• どの条件差を、どの程度補正しているのか

を説明できる形に整理します。

賃料の増額・減額いずれの場合でも、この「比較の品質」が協議の成否を左右します。
自社での整理が難しい場合は、不動産データや鑑定の考え方を扱える専門家の知見を活用することで、論点整理が早期に進むケースもあります。

ステップ2：根拠資料を準備する

交渉を「意見の応酬」から「判断の議論」に変えるのが、根拠資料です。
代表的な資料には、次のようなものがあります。

• 不動産鑑定評価
• 賃料水準レポート
• 周辺相場の比較表
• 経済指標や公租公課（税負担等）の変化資料

もっとも、資料は多ければよいわけではありません。理想は、主張と資料が1対1で対応している状態です。
これは、判断する側（裁判所・調停委員・社内承認者）が、「どの主張を、どの根拠で判断すればよいのか」を即座に把握できる状態をつくるためです。

そのため、社内稟議が関わる場合は、上長や他部署といった第三者にも説明可能なストーリーを意識すると、意思決定が早まります。

交渉相手だけでなく、社内の承認者も読者であると考えることがポイントです。

ステップ3：意思表示を文書で行う

賃料の増減額請求では、意思表示の管理が重要になります。
口頭のみで進めると、

• いつ請求したのか
• 何を、どの条件で請求したのか

が曖昧になり、効力発生時期や差額精算の局面で争いになりやすくなります。

そのため、文書による通知を基本とするのが実務上の一般的な対応です。
内容証明郵便（配達証明付き）が用いられることもありますが、重要なのは、意思表示の到達と内容を後から説明できる形になっていることです。

通知書には、

• 請求の趣旨（増額・減額）
• 希望額
• 根拠の概要
• 協議の提案
• 請求後の支払い運用案

まで記載できると、その後の協議が整理されやすくなります。

ステップ4：専門家に相談する

賃料適正化は、法務・不動産・交渉設計が交差するテーマです。
論点が増えるほど、当事者のみで最適解を導くことは難しくなります。

実務では、

• 弁護士：法的整理・紛争対応
• 不動産鑑定士：適正賃料の算定・評価
• コンサルタント：データ整備・交渉設計の実務支援

といった形で、役割が分かれます。

特に、

• 支払い方法（従前額／供託／差額精算）の設計
• 賃料特約の読み分け

は、判断を誤った場合の影響が大きくなりやすい領域です。
そのため、早い段階で専門的なレビューを入れるほど、手戻りを抑えやすくなります。

ビズキューブ・コンサルティングでは、周辺相場や賃料水準の調査、論点整理、社内説明用の資料化までを含めた「賃料適正化コンサルティング」を提供しています。

今すぐ交渉に入ることが前提ではなく、
「現状の賃料が適正かを客観的に把握したい」
「判断材料を整理してから次の一手を考えたい」
といった段階からのご相談も可能です。

賃料の問題を感覚的な交渉ではなく、経営判断として整理するための選択肢として、
ご活用いただいております。

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賃料適正化を進めるうえで意識したい視点

賃料の増額・減額は、どちらかが強く主張すれば決まるものではありません。
市場環境や契約条件、これまでの合意経緯、請求後の支払い設計までを整理してはじめて、賃料は「判断できるテーマ」になります。

賃料の妥当性は、相場だけで一意に決まるものではありません。
同じエリアでも、面積・用途・設備・契約条件などで前提が変わるため、判断材料が散らかったままだと結論が出にくくなります。

もっとも、これらをすべて社内だけで整理しようとすると、
・相場調査に時間がかかる
・論点が発散して結論が出ない
・社内説明の材料がまとまらない
といった理由で、判断が止まってしまうケースも少なくありません。

そのため実務では、「交渉するかどうか」を先に決めるのではなく、まず判断材料だけを整えるという進め方が取られることもあります。
周辺相場と契約条件の差分を整理し、増額・減額・据置のどれが合理的かを社内で判断できる状態にしてから、次の手段を検討する、という考え方です。

賃料適正化を、感情や力関係の問題ではなく経営判断として整理するために、必要な部分だけ外部の知見やデータを活用するという選択肢も、現実的な考え方の一つです。