賃料増減請求権とは？借地借家法32条1項の法律を解説

「賃料が高すぎるからオーナーへ減額を要求する」や、「オーナーから賃料が低すぎるので増額が要求された」など、貸主・借主のいずれかが相手に対してに賃料の変更を要求することはルール違反だと思っていませんか。

実は、賃貸物件を適正な価格で提供し、借主・貸主双方の権利を保護する目的で制定されたのが、借地借家法第32条です。
この法律により、環境の変化に応じて、借主・貸主の双方が賃料の増減を請求することが認められています。

法律が整備された背景は、バブル崩壊後に不動産価格が大幅に下落し、既に契約していた借主の賃料と新規入居者の賃料差額が大きくなり、賃料の決定方法が社会問題化したためです。
このような状況を受けて、借主・貸主の双方が適正な賃料を請求できるようにするため、借地借家法第32条が制定されました。

借地借家法第32条1項では、次の通り、借主と貸主の双方に賃料の増減を請求する権利が認められています。

“建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。"

参考：e-Gov法令検索「借地借家法」

「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」とあるように、賃料の適正化において大切なのは、根拠となるテナントの市場価格を常に把握しておくことです。

本記事では、賃料の適正化について、賃料増減請求権や借地借家法が必要な理由、適正価格について詳しく解説します。
適正価格を知ることによって、現在よりも賃料が減額できるかもしれません。ぜひ最後までお読みください。

賃料増減請求権とは

賃料増減請求権とは、賃料の改定を合理的な金額に改定する権利のことを指します。

不動産の価値は日々の経済情勢などによって変動します。

実は、長期間契約しているテナントの賃料が変化しているにも関わらず、契約時のままの賃料が維持されている可能性があります。

賃料増減請求権の法的根拠として借地借家法32条で請求できる権利として定められており、一般的に、賃料減額請求の申し出は「事情変更の原則」の法規定に該当すると解釈されています。

「事情変更の原則」は、契約締結時に当事者が予想できない社会事情の変更が生じて、契約内容の維持が不合理だと認められる時に、契約の変更や解除をできる原則のことです。

このため、根拠が薄く単純に「値段を下げてほしい」というだけの交渉なら基本的には認められませんので注意が必要です。

賃料減額の法律で借地借家法がなぜ必要なのか？

現在の借地借家法が整備されたころは、バブル期前後の物価や地代や周辺テナント、人流の増減などによって、不動産の価値が大きく変わってきていたことが大変な問題となりました。
過去に数度、法律ができる前から賃料改定の判例が存在したこともあり、法律として定められることになります。
借地借家法も旧制度から長い年月を経て法律が制定されてきた経緯があります。

なぜ、借地借家法が必要なのかというと、土地を借りる借主と、土地や建物の権利を保有する貸主の双方の立場の差を埋めるための法律だからです。

通常の契約だけでは、土地や建物の権利を保有している貸主の方が強く、借主の方が立場が弱くなりがちでした。
貸主側から一方的に契約破棄することができる状況では、減額の主張に妥当性があっても、交渉なんて出来ません。
そのため、借地借家法は双方の立場をフェアにする、つまり「借主の保護」を主な目的として整備されました。

賃料減額の際の交渉が、単なる「賃料を下げて欲しい」という言い分に終始してしまうと、「賃料を下げたなくない」という貸主側の主張のぶつかり合いで水掛け論となってしまい、スムーズに賃料減額が行われません。

法律上のルールに従っての主張であれば、交渉もスムーズにできるでしょう。
ただし当然ですが借主は、なぜ現在の賃料が「不相当」なのか、その根拠となる資料をもとに貸主に説得する必要があります。

ビズキューブ・コンサルティングでは簡易的に適正価格を調べることができるシミュレーションをご用意しております。下記の賃料診断シミュレーションをご利用ください。
また賃料減額交渉にあたり、根拠となる資料の収集・分析が必要な場合には、ビズキューブ・コンサルティングが専門的なサポートを提供いたします。お気軽にご相談ください。

賃料増減請求権の成立要件と効力発生時期

賃料増減請求権を行使するには、以下のような成立要件を満たす必要があります。

成立要件

1. 経済事情の変動：物価の変動や景気の変化などにより、契約当初と比べて賃料が不相当となった場合。
2. 近隣同種物件との比較：周辺の同種物件と比べて著しく高額または低額である場合。
3. 土地・建物の価格変動：不動産の市場価値が大きく変動した場合。
4. 公租公課の増減：固定資産税や都市計画税などの負担が大きく変化した場合。

効力発生時期

賃料増減請求権は「形成権」であり、請求の意思表示が相手方に到達した時点から将来に向かって効力が発生します
つまり、過去にさかのぼって減額を求めることはできませんが、意思表示が到達した日以降の賃料については、裁判所の判断により減額が認められる可能性があります。

参考：裁判所「事件番号： 昭和30(オ)460　貸事務室明渡請求」

賃料適正化は互いの権利｜借地借家法32条1項について解説

貸主に対しても、借主に対してもお互いに増減額の請求を行う権利は、借地借家法で定められています。

借地借家法が整備されたことで双方が賃料に関する申し出の権利があります。

ただし減額に関して、単に下げたいというだけの理由で下がることはありません。
賃料の増減にはテナントの賃料適正化を考える上で借地借家法32条1項の下記のいずれかの条件を満たすことが必要となります。

• 土地や建物への税金等の公租公課が大きく増減した
• 土地や建物の価格が大きく上昇あるいは低下した
• 近隣の土地や同種の建物の賃料に比べて著しく不相当となった

例えば、都市計画税の大幅な変動・不動産の相場が大きく変動・近隣の賃料と比べて以上に高いなどが当てはまる場合に、賃料の減額請求が認められる場合があります。

このように、賃料減額の意思表示をする場合、根拠となる説得材料を準備する必要があります。

賃借人双方が納得せず、賃料に関する合意形成が無い場合は、トラブルが発生して関係の悪化を招く場合もあります。
最悪の場合、訴訟へと発展するケースもあります。

賃借人双方の権利であるが故に、双方の合意形成が最も大切です。

特約によって減額交渉が不可能な可能性はあるか

賃貸契約書には、賃料に関する特約が記載されている場合があります。たとえば、「一定期間は賃料を変更しない」「自動的に賃料を増額する」などの条項です。

しかし、借地借家法第32条は強行法規であり、これらの特約によって賃料増減額請求権を完全に排除することはできません。

判例と法的根拠

実際に、最高裁判所の判例（平成17年3月10日）では、賃料自動改定の特約があっても、借地借家法第32条に基づく減額請求は妨げられないと判断されています。

また、借地借家法第34条では、借主に不利となる特約は無効とされており、減額交渉の権利は保護されています。

参考：裁判所「事件番号：平成14(受)1954　賃料請求本訴，同反訴事件」

適正価格とは

賃料の最適化をする上で、賃借人双方の合意形成を得る為には、適正な価格を知ることはとても重要です。
では、「適正価格」とは、どのように決められるのかを解説します。

テナントの価格を決める要因となりやすいポイントは、7つあります。

• 設備
• 築年数
• 間取り
• 立地条件
• 物件構造
• 周辺環境
• 自店舗が周囲に与える影響

特に、環境の変化が多い都心部は価格変動が頻繁に行われている為、テナントの契約を結んだ後の適正価格の把握が難しい状態です。

契約締結時は仮に適正価格であったとしても、長期契約に伴い適正価格と異なる賃料を払い続けている可能性が考えられます。

賃料は、固定費の中では、人件費に次ぐ経費科目です。賃料が適正価格になることで固定費が下がり、損益分岐点売上高が下がるので、利益の拡大に繋がる可能性があります。

経済環境が大きく変化する時代、賃料の適正化は重要性を増す

借地借家法はバブル崩壊後の不動産価格の下落に伴う、社会問題を解決することを目的に、法整備されました。

バブル崩壊後も、経済環境の変化は続いています。2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災、2020年3月から始まったコロナ感染症対策。そして、ウクライナ問題に、パレスチナ・イスラエル戦争。
経済環境の変化とともに、不動産市況も常に変化しており、適正価格の判断基準が難しくなっています。

• 賃料の適正価格を知りたい
• 賃料交渉で貸主とのトラブルを避けたい
• 上記に対応するリソースがない

上記のような悩みを抱えているのであれば、賃料適正化の専門家に任せることで多く払っている賃料を抑えられるかもしれません。

賃料は支出の内訳の中でも占める割合が最も大きなコストとなっており、賃料減額が行えることで、投資原資の創出に繋がります。

賃料減額を将来的な成長に向けた投資に充てることも可能にします。

賃料減額が行えた後に、設備投資や優秀な人材の確保に繋がる基盤づくりができれば、自社の利益の拡大に繋がるでしょう。

賃料減額が認められた判例

賃料減額請求が認められた裁判の事例としては、貸主が自社の利益を追及して、適正価格での賃料を徴取しておらず、借地借家法32条1項の規定により、最高裁で認められることがありました。

実際に最高裁で賃料減額請求が認められた事例として紹介します。

引用元：賃料減額請求とは？法的根拠・効果発生時期・交渉時の注意点も解説

この判例は賃料の相場を著しく離れていることが原因で認められています。

賃料減額に関する訴訟問題でも、賃料相場だけで主張する場合は、著しく相場から離れていない限りは認められないことが多いのが現状です。
実際に裁判で賃料減額が認められた事例は確かにあるのですが、一番の理想は、交渉で互いに納得した形で解決することです。

賃料減額をただ申し出ればいいというものではありません。客観的な判断ができずに、交渉決裂後に、調停や訴訟にまで発展するケースも多々あります。訴訟まで進んでしまうと、貸主との関係が悪化して、修復不可能な状態になってしまう場合も考えられますので注意が必要です。

借地借家法が整備されたのは、貸主と借主の立場の差をなくす為にあります。
一方的に貸主が強い立場にあった時代は終わり、現在は借主も賃料減額の申し出を行うことは法律の整備により、以前よりも行いやすくなりました。
とはいえ、賃料適正化を申し出る根拠を自社のみで取り組んだ場合に、根拠資料の準備が不十分で交渉が決裂してしまうことも考えられます。これから先も同じテナントを使い続ける限りは、貸主との関係は良好であることに越したことはないでしょう。
トラブルを避けるには、調停や訴訟を起こす前の交渉の段階で円満に賃料減額の問題を解決することが望ましいです。

賃料減額を成功させるためのステップ

賃料減額交渉を成功させるには、感情的な訴えではなく、論理的かつ根拠に基づいたアプローチが必要です。以下のステップを踏むことで、交渉の成功率を高めることができます。

ステップ1：市場調査を行う

現在の賃料が市場価格と比較して妥当かどうかを判断するために、近隣の同種・同条件の物件の賃料相場を調査する必要があります。調査の際には、以下のような情報収集のやり方があります。

• 不動産ポータルサイトでの賃料比較：
  アットホームやTempodasをはじめとした不動産ポータルサイトを活用し、同じエリア・間取り・築年数の物件がどの程度の賃料で募集されているかを調べます。例えば、名古屋市中区で築10年以内の2LDK物件を検索すれば、現在の募集賃料が一覧で表示されます。これらの情報をもとに、平均賃料や中央値を算出することで、現在の賃料が相場より高いかどうかを客観的に判断できます。

• 地域密着型の不動産会社への問い合わせ：
  ポータルサイトだけでは得られない「肌感覚」や「最近の傾向」を知るには、地域密着型の不動産会社への問い合わせが有効です。Googleマップなどで「〇〇区 不動産会社」と検索し、電話やメールで問い合わせてみましょう。
  たとえば、「〇〇エリアで、築10年以内・2LDKの物件の賃料相場を教えていただけますか？」といった具体的な質問をすることで、実務的な相場感や最近の値下げ傾向など、現場の情報を得ることができます。可能であれば、店舗を訪問して直接話を聞くと、より詳細な情報が得られることもあります。

• 過去の賃料推移データの収集：
  賃料が長期的に下落傾向にある場合、それを示すデータは交渉の強力な根拠になります。たとえば、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリでは、地域ごとの過去の取引価格や賃料の推移を確認できます。

参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 無料の賃料適正診断を活用：
  ビズキューブ・コンサルティングが提供する賃料適正診断は、実態分析賃料データ15万件分を駆使して現在の適正賃料を調査することができる高精度な診断となっています。無料で診断できるため、お気軽にお試しください。

ステップ2：根拠資料を準備する

以下のような資料を準備することで、交渉相手に対して説得力のある主張が可能になります。

• 不動産鑑定評価書：
  不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は、物件の立地、築年数、設備、周辺環境などを総合的に分析し、適正な賃料水準を専門的に算出したものです。費用はかかりますが、信頼性が高く交渉を有利に進める強力な資料となります。

• 経済事情の変化を示す統計資料：
  賃料の見直しには、経済的な背景も重要な要素です。国土交通省が提供する地価公示や総務省が提供する消費者物価指数といった統計資料を活用することで、賃料減額の社会的・経済的な根拠を補強できます。

• 適正賃料レポート：
  民間の不動産調査会社や一部の自治体が発行している「適正賃料レポート」も有効です。これは、地域ごとの賃料相場や物件タイプ別の平均賃料などを統計的にまとめたもので、第三者の視点から賃料の妥当性を判断する材料になります。
  特にビズキューブ・コンサルティングが提供する適正賃料レポートは、賃料適正化の分野におけるパイオニア企業として、20年以上にわたって蓄積されたノウハウと独自のデータベースを活用して作成されます。そのため、レポートの信頼性は非常に高く、賃料交渉においても有力かつ客観的な根拠資料として活用することができます。

これらの資料は、裁判所でも判断材料として用いられるため、交渉段階でも大変有効的です。

ステップ3：意思表示を文書で行う

賃料減額を正式に申し入れる際は、口頭ではなく文書での通知が必須です。特に「内容証明郵便（配達証明付き）」を利用することで、いつ・誰に・どのような内容を通知したかを公的に証明することができます。
通知文には、以下の項目を明記すると良いでしょう。

• 減額を求める理由（例：近隣相場との乖離、経済事情の変化など）
• 希望する新賃料（例：現行賃料から○○円の減額）
• 根拠資料の添付（例：適正賃料レポート、不動産鑑定評価書など）

内容証明郵便は、郵便局の窓口で手続きが可能です。文書の作成に不安がある場合は、行政書士や弁護士にチェックしてもらうと安心です。

ステップ4：専門家に相談する

交渉が難航する場合や、貸主との関係性に不安がある場合は、専門家に相談することが重要です。具体的には、以下のような専門家への相談をおすすめします。

• 弁護士：法的な観点から賃料減額の妥当性を判断し、交渉代理や訴訟対応も可能
• 不動産鑑定士：適正賃料の算出と評価書の作成
• 行政書士：内容証明郵便の作成支援や文書作成のアドバイス
• 賃料削減コンサル：独自のデータとノウハウを活用し、賃料減額をサポート

状況に応じて適切な専門家を選ぶことで、法的リスクを回避しながら、冷静かつ効果的な交渉が可能になります。特に、専門家の支援を受けることで、感情的な対立を避け、事実と根拠に基づいた建設的な話し合いが実現します。

賃料減額で悩んでいるなら専門のコンサルタントに相談してみませんか？

賃料減額は無理だと諦めていませんか。
賃料減額は法律で認められた、貸主・借主双方の正当な権利です。
ただ、やみくもに賃料減額を貸主に申し出ても交渉が上手くいくとは限りません。

まずは、現在のテナント賃料の適正価格がどれくらいなのかを知る事が大切です。

適正価格の診断方法が不明ということであれば、賃料適正化のパイオニア企業としての、20年以上にわたるノウハウを持つビズキューブ・コンサルティングにお任せください。弊社は業界最大規模のサポート体制（東京・名古屋・大阪・福岡）で全国対応が可能であり、賃料減額もさることながら、貸主と借主の関係性の維持などステークホルダーを尊重した質の高いコンサルティングを心がけています。また不動産鑑定士をはじめ、経験豊富なコンサルタントや戦略担当者で専任チームを構成するため、徹底的なサポートが可能です。

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