不動産関連
定期借家契約は途中解約できる？事業用物件を借りる際の注意点
賃貸物件の契約形態のひとつである定期建物賃貸借契約（定期借家契約）。
更新の有無や途中解約の可否など、普通借家契約とは異なる部分があるため、事前の理解が大切です。
特に、事業用物件を借りる場合は賃料の額が大きく、トラブルはできる限り避けたいところです。
本コラムでは、定期借家契約における途中解約の可否や、事業用物件を借りる際の注意点などを解説します。
定期借家契約は途中解約できる？
定期借家契約を結ぶ場合には、解約権留保特約に関する理解が必須です。
ここでは、定期借家契約の途中解約に関する原則と例外についてポイントをご紹介します。
原則的に途中解約は認められない
原則として、定期借家契約の期間中に途中解約はできません。
定期借家契約とは期間の定めのある賃貸借契約であり、途中解約を認めると、「残存期間の賃料が受け取れない」など、大家さんや建物のオーナーなどの貸主の立場が不利で不安定になるためです。
途中解約が認められる例外のケース
店舗など事業用物件の場合で途中解約が認められるのは、解約権留保特約など、事前に契約期間中の解約を認める特約を締結しているケースです。特約や途中解約条項の有無については、契約書の記載内容を確認しましょう。
また、違約金を支払って解約する場合も貸主の負担を軽減できるため、途中解約が可能です。違約金は、残存期間の賃料を支払うのが一般的です。このほかにも、貸主に相談した上で双方合意のもと契約解除できるケースもあります。
具体的には、新しい借主を早期で確保できた場合や、残存期間が長期にわたる場合などで、これらの内容は途中解約の相談材料になることがあります。
なお、事業用ではありませんが、一定の条件を満たす場合に限り、定期借家契約の期間中でも途中解約できることがあります。具体的には、「居住目的で使用している」「床面積が200平方メートル未満」「やむを得ない事情で生活の本拠とすることが難しくなった」の3つの要件が必要です。やむを得ない事情には、病気による療養や転勤など契約時に予測が困難であったと認められる理由のものが当てはまります。
定期借家契約に関する基礎知識
賃貸物件の契約方法には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
ここでは、定期借家契約について特徴を交えて解説します。
そもそも定期借家契約とは
定期借家契約とは契約期間が決められた借家契約のこと。民法の特別法である「借地借家法」により定められています。
期間満了にともない契約終了となる仕組みで、一般的な普通借家契約とは異なり更新は行われず、契約終了時に借主は物件を明け渡さなければなりません。
定期借家契約の主な特徴
- 契約を延長するには貸主・借主双方の合意が必須
定期借家契約は、自動更新を前提としていない契約のため、契約延長には貸主・借主双方の合意が必要です。
普通借家契約の場合、借主の希望で契約を更新できるのが通常で、貸主は正当な事由がない限り更新の拒絶はできません。
- 貸主から借主へ契約終了の事前通知が必要
定期借家契約では、期間満了後に賃借人が代わりの物件を探したり、再契約の交渉をしたりする必要があるため、契約終了には貸主から借主への事前通知が必須です。
事前通知が行われなかった場合、借主は契約期間経過後も物件を利用でき、貸主は契約の終了を主張できません。
通知のタイミングは、1年以上の定期借家契約の場合、期間満了を迎える半年～1年前までに行う必要があります。
- 1年未満などの短期や、長期の契約も可能
普通借家契約では2年や3年といった契約期間が一般的ですが、定期借家契約は3カ月や半年など、1年未満の契約もできるのが特徴です。
そのため、期間の決まっているポップアップストアの出店などのシーンで利用されます。また、20年以上など長期の定期借家契約も可能で、その期間に上限はありません。
事業用物件を定期借家契約で借りるメリット・デメリット、注意点
事業用の賃貸物件を探す場合、定期借家契約を活用するケースもあります。
こちらでは、事業用物件を定期借家契約で借りるメリットやデメリット、契約時の注意点を解説します。
事業用物件を定期借家契約で借りるメリット・デメリット
メリット
定期借家契約できる物件には3カ月間～半年といった短期間で借りられる物件が多く、期間限定で出店するケースで利用しやすいのが魅力です。ポップアップストアやサテライトショップを短期間出店し、利用客の様子を確認する際にも有効活用できます。
5年以上、10年以上などの長期の定期借家契約を目的とした定期借家物件では入居者を集めるために値下げを行うことがあり、周辺地域の相場よりも安い賃料で好条件の物件を借りられる可能性があります。
普通借家契約で発生する2年ごとの更新料が不要な点もメリットです。
デメリット
定期借家契約には、途中解約や再契約が原則できないというリスクがあります。再契約とは、同じ物件で契約期間満了後に再び定期借家契約を結ぶことを指します。契約内容に再契約不可と規定されている場合や、トラブルを起こして再契約を拒否された場合は、借主は新たな物件を探さなければなりません。
また、契約期間の満了後に再契約する場合も、出費が多くなりやすい点がデメリットです。
具体的には、敷金、礼金、保証金など、入居時に支払った費用をもう一度請求される可能性があります。一定の期間で投資したコストを回収できるか見極めが必要です。再契約時には、賃料を値上げされるなど、条件が変わるおそれもあります。
事業用物件を定期借家契約で借りる際の注意点
- 数年後の移転の可能性を視野に入れておく
定期借家契約で物件を借りた場合、期間満了時に別の物件へ移転する可能性があります。
そのため、数年後の移転を想定し、店舗経営で起こり得るリスクに備えておくことが重要です。
例えば、既存の店舗で獲得した顧客を失うリスクや、原状回復や移転で高額な費用がかかるリスクなどへの備えは欠かせません。
- 長期の場合は途中解約を認める特約を結ぶか検討する
事業用の場合、原則的に特約がなければ途中解約は認められないため、途中解約に関する特約を結ぶか事前に検討する必要があります。特約がない状態で退去する場合は、契約期間満了までの家賃を請求されるおそれがあります。特約を結ぶ場合は、「○カ月分の家賃を支払うことで途中解約が可能」などの条項を入れるのが一般的です。
定期借家契約の途中解約はプロに相談するのが安心
定期借家契約の途中解約は原則不可で、例外的に特約や違約金の支払いによって可能になります。
実際の手続きでは、契約書の確認から貸主との交渉など煩雑な作業も多いため、当事者間だけでなくプロに任せるのがおすすめです。
現在契約している物件の途中解約を検討している方は、まず現在の賃料が適正かどうかを減額可能かどうかご検討ください。
賃料の適正化による経営改善で、物件を中途解約せずに済むかもしれません。
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