はじめに：オフィス契約が企業成長を左右する

企業が成長フェーズに入ると、事業拡大に伴ってオフィス移転を検討します。その際、賃貸借契約の選択は、将来的な事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

オフィス契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。本記事では、定期借家契約に焦点を当て、特徴や注意点を詳しく解説します。企業に最適な契約形態を選ぶための知識を整理しましょう。

オフィス定期借家契約とは？基本構造と法的背景

定期借家契約とは、あらかじめ定められた期間のみ有効な契約形態です。

契約期間が満了すれば自動的に契約は終了し、更新は原則として認められておらず、再契約には双方の合意が必要です。

これは「借地借家法」に基づいており、書面による契約が必須です。一方、普通借家契約は契約更新が可能で、継続利用が前提となります。契約終了のトラブル回避や計画的な利用に適した制度といえるでしょう。

定期借家契約の基本構造や実務上の注意点は、この実務ガイドでも詳しくまとめられています。

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なぜ定期借家契約が選ばれるのか：オフィス市場での背景

• 再開発や建て替えによる短期貸出ニーズ
• 大手不動産による契約統一と柔軟な運用
• 自社利用・売却計画の見通しを確保
• 利用者側にもメリットがあるケース

再開発や建て替えによる短期貸出ニーズ

都市部では再開発や老朽化したビルの建て替え計画が進行しています。このような背景から、賃貸人は短期利用を前提に定期借家契約を導入し、将来の計画変更にも柔軟に対応できる形をとることが増えています。

大手不動産による契約統一と柔軟な運用

大手の不動産会社やディベロッパーは、オフィスビルの稼働管理を効率化するため、定期借家契約を導入しています。契約終了後の明け渡しがスムーズなため、再開発・再募集の柔軟性が高まります。

自社利用・売却計画の見通しを確保

将来的に建物を自社で使う、あるいは売却を予定している賃貸人にとって、定期借家契約は一定のリスクを回避するための契約形態とされています。契約満了で確実に明け渡されるため、長期的な不動産戦略を立てやすくなります。

利用者側にもメリットがあるケース

賃借人にとっても、短期間だけ利用したい、初期費用を抑えたいというニーズがある場合、定期借家契約は選択肢の一つになります。特にスタートアップや短期プロジェクトには有効とされるケースがあります。

近年、都市部では再開発や建物の建て替えが多くなっています。このため、賃貸人は短期間の貸出しを想定して定期借家を選択する傾向です。

また、大手不動産会社が所有する新築オフィスビルでも採用が進んでいます。賃貸人側が将来的な自社利用や売却計画を立てやすくなるメリットもあります。

こうした背景から、定期借家契約は柔軟な運用が求められる物件に適しています。

定期借家契約のメリット・デメリット：賃借人・賃貸人の視点で整理

賃借人のメリット・デメリット

項目	内容
賃料の割安	普通借家契約と比較して、賃料が抑えられる傾向があります。
短期間利用可能	プロジェクト型や一時的な利用に適しています。
原状回復免除	物件によっては退去時の原状回復が不要な場合があります。
再契約不可のリスク	契約終了時に退去が必要となる場合があります。
途中解約不可	原則として契約期間中の途中解約ができません。
計画的移転が必要	退去に備えて事前に移転計画を立てる必要があります。

賃貸人のメリット・デメリット

項目	内容
明け渡しの確実性	契約期間満了で確実に退去してもらえる点が安心です。
条件変更の柔軟性	再契約時に賃料や契約内容を見直しやすくなります。
資産戦略の立案容易	売却・再開発など長期的な計画を立てやすくなります。
入居希望者の限定	定期借家契約を敬遠する賃借人が多く、募集が難しいこともあります。
賃料設定の抑制傾向	普通借家契約よりも賃料を下げる必要が出る場合があります。

契約締結前に押さえる5つのチェックポイント

• ポイント1：契約期間と更新条件
• ポイント2：賃料と改定条項
• ポイント3：途中解約の条件
• ポイント4：保証金・敷金・礼金
• ポイント5：設備・内装・原状回復

【ポイント1：契約期間と更新条件】

契約期間の設定は自社の事業計画と整合性をもって決定しましょう。再契約の可否や更新の条件、通知のタイミングも確認が重要です。定期借家契約は更新がないため、終了後の対応を事前に計画しておく必要があります。

契約期間の設定は自社の事業計画と整合性をもって決定しましょう。再契約の可否や更新の条件、通知のタイミングも確認が重要です。

【ポイント2：賃料と改定条項】

契約期間中の賃料は固定される場合が多く、交渉の余地が設けられることもあります。契約書には賃料改定の条項があるか、事前に必ず確認しましょう。相場の変動や更新時の増額リスクにも備えておくことが望まれます。

【ポイント3：途中解約の条件】

定期借家契約は途中解約できないことが一般的です。ただし、特約で途中解約が可能な場合もあるため、内容を精査しましょう。違約金の有無や通知期間など、条項の詳細をよく確認することが大切です。

契約条項や途中解約時のリスクについて詳しくは、こちらの記事で確認できます。

定期借家の再契約とは？店舗運営で利用するメリット・デメリットやトラブル回避方法

【ポイント4：保証金・敷金・礼金】

初期費用としての保証金や敷金、礼金の有無と相場を確認しましょう。特に退去時の返金条件も含めて、契約書を読み込み理解しておく必要があります。金額の交渉余地や返還トラブルを防ぐためには、明記しておくことが望まれます。

【ポイント5：設備・内装・原状回復】

入居時の設備仕様や内装工事の条件を明確にしておきましょう。退去時の原状回復義務についても、具体的な取り決めが必要です。写真付きの現況確認や書面での合意を取ると後のトラブル防止になります。

普通借家契約との違い：条項ごとに徹底比較

普通借家契約は契約期間が満了しても、正当事由がなければ更新されます。一方、定期借家契約は期間満了とともに契約終了となり、更新はありません。途中解約の可否、賃料増減額の交渉、契約成立に必要な書面なども異なります。

賃貸人からの解約には正当事由が必要なのが普通借家契約の特徴です。契約形態の違いを理解し、自社のニーズに適した契約を選びましょう。

自社に適した契約かを判断する5つの視点

• 短期間の利用を前提としたオフィスニーズがある
• 将来的な移転・再構築を見据えたオフィス戦略を取っている
• 初期費用・月額賃料を抑えたいコスト重視型の企業
• 新築や好立地の物件を一時的に利用したい
• 柔軟性の高いスペース利用を重視している

短期間の利用を前提としたオフィスニーズがある

プロジェクトベースや一時的な事業拠点としての活用など、短期間だけの利用を前提とする場合は、定期借家契約が適しています。期間満了で確実に退去する条件が、柔軟な事業展開を支えます。

将来的な移転・再構築を見据えたオフィス戦略を取っている

事業の拡大や再編、他拠点への移転など、将来的な変化を見据えた企業では、固定化されない定期借家契約の方が計画に沿った柔軟な対応が可能です。

初期費用・月額賃料を抑えたいコスト重視型の企業

コスト削減が求められるスタートアップや中小企業にとって、定期借家契約は賃料や初期費用を抑えやすいため、有力な選択肢となります。賃料固定で予算も立てやすくなります。

新築や好立地の物件を一時的に利用したい

人気エリアの新築ビルなど、本来なら賃料が高額な物件も、定期借家契約なら手の届く条件で一時利用できることがあります。立地や設備を重視する短期利用に適しています。

柔軟性の高いスペース利用を重視している

部署ごとの分散や仮設オフィスなど、柔軟なスペース運用を求める企業にも向いています。必要な期間のみ契約できることで、無駄のないスペース戦略が実現できます。

これらに該当する場合、定期借家契約は有力な選択肢となります。

定期借家契約に関するFAQ（よくある質問）

Q. 途中解約は絶対にできませんか？

A. 原則不可ですが、契約書の特約により可能な場合もあります。

途中解約時の法的注意点や「正当事由」の要件については、こちらの解説記事もご参照ください。

定期借家とは？普通借家との違いや賃貸借契約上のメリットを解説

Q. 再契約はできますか？

A. 双方の合意があれば再契約可能ですが、保証はありません。

Q. 更新料は発生しますか？

A. 定期借家契約には更新がないため、通常は発生しません。

Q. 敷金や礼金の扱いは？

A. 契約内容により異なりますが、相場の範囲で設定されることが一般的です。

Q. 保証金は必要ですか？

A. 賃貸人によって異なり、設定されない場合もあります。

まとめ：契約形態の理解と適切なオフィス選びを

定期借家契約は柔軟性とコスト削減に優れた選択肢となります。一方で、契約期間満了後の退去義務や再契約不可のリスクもあります。契約締結前に条件を丁寧に確認し、契約書を隅々まで読み込むことが重要です。信頼できる不動産会社と連携し、最適なオフィス選びを検討することが重要です。

自社の成長戦略や事業計画と照らし合わせて、最も合理的な契約を選びましょう。