【2025年8月版】店舗の坪単価はいくらが妥当？エリア別の相場と業種別目安を解説

店舗の「坪単価」は、店舗運営におけるコスト管理の観点から重要な指標です。坪単価を正確に把握することで、賃料の妥当性を適切に判断することが可能になります。

店舗の坪単価の算出方法

坪単価を算出するためには、以下の簡単な式を使用します：

＞坪単価 = 賃料 ÷ （面積（平方メートル） × 0.3025）
※1㎡ ≒ 0.3025坪

この計算式を使うことで、店舗の坪単価を迅速に把握できます。たとえば、月額賃料が30万円で、店舗面積が50平方メートルの場合、計算は以下のようになります：

＞面積を坪に換算：50 m² × 0.3025 = 15.125 坪
＞坪単価計算：30万円 ÷ 15.125坪 ≒ 19,834円/坪

このように算出した坪単価は、出店計画・損益シミュレーション・賃料交渉などの判断材料になります。

坪単価が高騰する理由とその背景

坪単価が高騰する主な要因

店舗の坪単価が高騰する背景には、以下のような複合的な要因があります。

1. 地価の上昇

国土交通省が発表した2025年の公示地価によると、全国平均で前年比+2.7％の上昇、商業地では東京区部が+13.0％、大阪市中心6区が+13.6％と、都心部を中心に地価が急騰しています。地価の上昇は、賃料水準にも直接影響し、坪単価の高騰を招きます。

参考：国土交通省「令和7年地価公示」

2. 需要と供給のバランス

人気エリアでは、出店希望者が多く、物件供給が限られているため賃料が上昇します。2025年時点で、渋谷・銀座・梅田などは「店舗需要のある上位エリア」として挙げられており、競争が激化しています。

参考：店舗相場TOWN「2025年の店舗市況の展望」

3. インフレと経済環境の変化

物価上昇や人件費の増加により、不動産オーナーが賃料を引き上げる傾向があります。また、円安の影響で海外投資家から見た日本の不動産が割安に映り、投資マネーの流入が地価と賃料を押し上げる要因ともなっています。

4. 不動産投資と開発の影響

再開発や大型商業施設の建設が進むエリアでは、将来的な収益性を見込んだ賃料設定が行われるため、坪単価が高騰します。たとえば、大阪市の「うめきた再開発」や「なにわ筋線開業計画」などが、地価上昇と賃料高騰を後押ししています。

最新｜エリア別の店舗坪単価相場

ここでは、2025年時点における東京・大阪の主要エリア別の平均坪単価を解説いたします。

東京主要エリア別の坪単価比較

※2025/08/18時点の数値

エリア	平均坪単価
千代田区	￥28,963
中央区	￥34,662
港区	￥34,481
渋谷区	￥39,176
新宿区	￥30,184
品川区	￥26,695
江東区	￥21,889

渋谷区・中央区・港区では、インバウンド需要や再開発の影響により、店舗の坪単価が高水準で推移しています。特に渋谷区は、若年層向けの商業施設が集中しており、坪単価が4万円近くに達しています。

参考：飲食店ドットコム「店舗物件探し　賃料相場　東京23区」

大阪主要エリア別の坪単価比較

※2025/08/18時点の数値

エリア	平均坪単価
大阪市北区	￥24,648
大阪市中央区	￥25,045
大阪市天王寺区	￥20,417
大阪市浪速区	￥21,067
大阪市西区	￥20,678

大阪では、中央区（心斎橋・難波）や北区（梅田）が高水準です。これらのエリアは、百貨店・大型商業施設・オフィスビルが集積しており、坪単価も2万円台中盤に近づいています。

参考：飲食店ドットコム「店舗物件探し　賃料相場　大阪」

地域特性が店舗坪単価に及ぼす影響

店舗の坪単価は、単なる面積あたりの賃料ではなく、地域特性が色濃く反映される経営指標です。出店候補地の選定や賃料交渉、損益シミュレーションを行う際には、地域ごとの違いを理解することが不可欠です。

1. 交通利便性と商業集積の影響

交通の便が良く、駅近や主要幹線道路沿いに位置する店舗は、集客力が高くなるため坪単価も高く設定される傾向があります。
たとえば、東京の渋谷区や大阪の梅田（大阪市北区）は、鉄道・バス網が発達し、商業施設が密集しているため、坪単価はそれぞれ約39,000円/坪、約24,500円/坪と高水準です。

一方で、交通アクセスが限定的で商業集積が少ないエリアでは、坪単価が抑えられる傾向があります。大阪市西区や天王寺区では、同じ市内でも坪単価が約20,000円前後と比較的低く、コスト重視の出店戦略に適しています。

2. 顧客層と業態のマッチング

地域の顧客層（年齢層・所得水準・ライフスタイル）によっても、適正な坪単価は変動します。たとえば、若年層が多く集まる渋谷区では、ファッション・飲食業態が高い坪単価でも成立しやすい一方、ファミリー層が中心の郊外エリアでは、低坪単価で広い面積を確保する業態（スーパー・ドラッグストアなど）が主流です。

店舗における坪単価の目安

一般的に、店舗の適正賃料は粗利の7〜10％以内とされており、この考え方をもとに坪単価の目安を算出することが可能です。

計算例：月間売上500万円、原価率60％、店舗面積50㎡の場合

1. 粗利の算出
   売上500万円 × 粗利率40％（＝1−原価率60％）＝ 200万円
2. 適正賃料の算出
   粗利200万円 × 7〜10％ ＝ 14万円〜20万円
3. 店舗面積の坪換算
   50㎡ × 0.3025 ≒ 15.125坪
4. 坪単価の目安
   ・14万円 ÷ 15.125坪 ≒ 9,256円/坪
   ・20万円 ÷ 15.125坪 ≒ 13,223円/坪

このように、上記の条件では坪単価の目安は約9,200〜13,200円/坪となります。
出店候補地の相場と照らし合わせることで、賃料が利益を圧迫しないかどうかを数値で判断することが可能です。

業種別の適正賃料の目安（粗利比率）

業種によって粗利率が大きく異なるため、賃料の適正水準も変動します。以下は、業種別の粗利比率に基づく賃料目安とその補足です。先ほどの算出方法をもとに、各業種における坪単価の目安を確認してみてください。

業種	適正賃料の目安 （粗利比率）	備考
飲食店	7〜10％	食材・人件費・水光熱費が高く、利益率が低いため賃料は慎重に設定する必要があります。特にランチ中心の業態では客単価が低く、賃料負担が重くなりがちです。
美容室・サロン	10〜15％	技術料収益が中心で粗利率が高く、固定客がつけば安定収益が見込めます。駅近や路面店など、集客力のある立地ではやや高めの賃料も許容可能です。
小売店（アパレル・雑貨）	10〜15％	商品原価と人件費のバランスが収益性に影響します。高単価商品を扱う業態では、粗利率が高く、賃料比率も高めに設定できます。
クリニック・医療系	5〜8％	高粗利ではあるものの、医療機器や内装への初期投資、人件費が大きいため、賃料は抑えめが理想です。収益性は立地よりも診療科目や競合状況に左右されます。
教室・スクール	8〜12％	月謝収入が安定している一方で、集客力や立地によって収益が変動します。ターゲット層に合った場所選びが賃料負担の適正化に直結します。
オフィス（IT・士業など）	5〜10％	粗利率は高いものの、賃料以外に人件費・システム投資・広告費などの固定費がかかります。賃料は業務効率やブランディングとのバランスを考慮して設定する必要があります。

店舗の坪単価相場の調査方法

現在の坪単価が周辺地域の坪単価と比較して適正か否か判断するためには、複数の信頼性ある情報源を組み合わせて調査することが重要です。以下の情報源を活用することで調査することができます。

1. 賃貸ポータルサイトの活用

アットホーム、店舗相場TOWNを始めとした賃貸ポータルサイトには、地域別・業態別のテナント賃料情報が掲載されています。これらのサイトで「面積」と「月額賃料」を確認し、以下の式で坪単価を算出することで、実際の募集条件に基づいた坪単価相場を把握できます。

▶坪単価 = 賃料 ÷（面積（㎡） × 0.3025）

2. 地域密着型の不動産会社への相談

特定エリアの最新相場や交渉余地のある物件情報は、地域に精通した不動産仲介会社から得られることが多いです。

特に、同じビル内や近隣のテナントがどの程度の坪単価で契約しているかといった非公開情報はポータルサイトでは得られないため、不動産会社の担当者に電話やメールで問い合わせすることをおすすめします。また可能であれば、店舗を訪問して直接話を聞くと、より詳細な情報が得られることがあります。

3. 不動産市場レポートの参照

より広域的・長期的な視点で相場を把握するには、不動産専門機関が発行する市場レポートが有効です。たとえば、日本不動産研究所の「店舗賃料トレンド（2025春）」では東京・大阪・地方主要都市の13エリアを対象に、エリア別・フロア別の坪単価動向を分析しており、インバウンド需要や再開発の影響も反映されています。またCBREの「マーケットトレンドレポート」では商業施設や路面店の賃料動向、空室率、出店需要が網羅されており、事業用不動産に特化した実務的な分析がなされています。

参考：日本不動産研究所「店舗賃料トレンド（2025春）」

参考：CBRE「マーケットトレンドレポート」

4. 業界最多15万件のデータに基づく賃料適正診断の活用

ビズキューブ・コンサルティングでは、実態分析賃料データ15万件分を駆使した高精度な賃料適正診断を無料で提供しています。診断に必要な事項を伝えることで、今の坪単価が適正なのか否か診断してくれるため、社内の調査工数を削減することができます。

費用は一切かからないため、現在の店舗の坪単価が相場と乖離していないか気になる方は、お気軽にお問い合わせください。

坪単価は見直しできる？

坪単価の効果的な見直しタイミング

坪単価は契約時に決まるものですが、市場環境や経営状況に応じて坪単価の相場は変動するため、定期的に坪単価を見直すことでコスト削減を図ることができます。特に、以下のタイミングでの見直しが有効的です。

1. 契約更新時

契約更新のタイミングで、同一エリアの新規募集物件の坪単価が下がっている場合は、「相場より高い賃料を支払っている」可能性があります。契約更新時は、賃料・契約期間・解約条件などを再設定できるタイミングです。特に定期借家契約の場合は、更新時に再契約が必要となるため、賃料の見直しが交渉の一環として自然に行える状況になります。

2. 売上・粗利の大幅な変動時

売上が減少したり、原価率が上昇して粗利が圧迫されている場合は、家賃負担率が適正範囲（粗利の7〜10％）を超えている可能性があります。このような状況では、現在の坪単価が事業収益に対して過剰であると判断できるため、坪単価の見直しを検討するタイミングとなります。
特に、損益分岐点を超えられない月が続く場合は、坪単価の減額交渉や、場合によっては店舗の移転も視野に入れる必要があります。

3. 周辺相場の急変時

同一エリアで新規募集物件の坪単価が下落していたり、空室率が上昇している場合は、現在の契約坪単価が相場より高くなっている可能性があります。
このようなタイミングでは、周辺物件の募集情報を収集し、相場との乖離を根拠に賃料交渉を行うことが有効です。
特に、同じビル内で新規テナントが自店舗よりも低い坪単価で契約している場合は、減額の余地が生まれやすくなります。

坪単価は固定的なものではありません。市場の動向や経済環境に応じて、適宜見直しを行うことが必要です。定期的に坪単価の見直しを行うことで、無駄なコストを抑えることができ、利益率の改善にもつながります。

減額交渉を進めるうえでのポイント

坪単価の見直しが必要だと判断した場合、次に重要なのは「どのように交渉を進めるか」です。
坪単価の減額交渉は、単なる値下げ要求ではなく、論理的かつ戦略的に進めることで成功する確率が高まります。ここでは、減額交渉を成功させるためのポイントを解説いたします。

1. 客観的な根拠を揃える

客観的な根拠を揃えることで、減額交渉を円滑に進めることができます。具体的な調査方法については、先ほど解説いたしました「店舗の坪単価相場の調査方法」をご参考ください。交渉の説得力を高めるためには、特にビズキューブコンサルティングの賃料適正診断が効果的です。現在の契約条件と市場相場との乖離を数値で示すことができるため、減額交渉の成功率を高めることができます。

2. 経営状況を数値で示す

減額交渉を進める際には、自社の経営状況を数値で明確に示すことが非常に重要です。特に、家賃負担率が粗利の10％を超えている場合は、利益圧迫のリスクがあることを具体的な数値で説明しましょう。損益シミュレーションを活用し、「このままでは事業継続が難しい」「適正な賃料水準に見直すことで、長期的な契約関係を築ける」といった提案を行うことで、オーナー側の理解と協力を得やすくなります。

3. 関係性を重視したアプローチ

交渉の場では、オーナーとの関係性を損なわない姿勢を保つことも成功の鍵です。「長期的にこの場所で営業を続けたい」「地域に根ざした店舗として貢献したい」といった前向きな意志を伝えることで、単なる値下げ要求ではなく、双方にとってメリットのある提案として受け入れられやすくなります。信頼関係を築くことで、柔軟な対応を引き出しやすくなるでしょう。

4. 交渉後のフォローアップ

交渉が成立した後は、その効果を経営にしっかりと反映させることが重要です。減額によって改善された利益率やコスト削減効果を記録し、次回の契約更新や他店舗展開時の参考資料として活用しましょう。また、浮いたコストを販促費や人件費に再投資するなど、利益率向上に向けた戦略の再構築も視野に入れることで、より実効性のある経営判断につながります。

多店舗展開における坪単価戦略とコスト管理

坪単価は、多店舗展開を進める企業にとっても単なる賃料指標ではなく、事業全体の収益性と成長戦略に直結する重要な管理項目です。1店舗あたりの坪単価が高すぎると、全体の固定費が膨らみ、利益率が低下するリスクがあります。逆に、適正な坪単価で複数店舗を運営できれば、スケールメリットを活かした効率的な経営が可能になります。ここでは、多店舗展開における坪単価を活用した戦略について、具体的に解説いたします。

1. 店舗ポートフォリオの最適化

多店舗展開では、すべての店舗で同じ坪単価を目指すのではなく、エリア特性や業態に応じた坪単価のバランス設計が重要です。たとえば、集客力の高い都市部（渋谷・梅田など）では、坪単価が30,000円を超えても高回転型の業態（カフェ・アパレルなど）で十分な利益が見込めます。一方で、郊外や地方都市では、坪単価10,000円前後で広い面積を確保し、ファミリー層向けの業態（スーパー・ドラッグストアなど）を展開することで、コストパフォーマンスを最大化できます。

このように、店舗ごとに「坪単価 × 面積 ÷ 売上」で家賃負担率を算出し、全体のバランスを管理することで、収益性の高い店舗ポートフォリオを構築することが可能です。

2. 出店基準の明確化

出店判断を属人的な感覚に頼るのではなく、「坪単価15,000円以下」「家賃負担率は粗利の10％以内」「初期費用は月額賃料の6ヶ月以内」など、数値に基づいた出店基準を設けることで、判断の精度が高まり、社内稟議の通過率も向上します。

たとえば、月間売上500万円、原価率60％の業態であれば、粗利は200万円。この場合、家賃は14〜20万円が適正範囲となり、坪単価は約9,200〜13,200円が目安になります。こうした数値を基準に出店候補地を評価し、稟議資料に「坪単価比較表」「家賃負担率試算表」を添付することで、経営陣の納得感を得やすくなります。

3. 賃料交渉の標準化

複数店舗を運営する企業では、賃料交渉のノウハウを社内で共有・標準化することで、交渉力の底上げとコスト削減の再現性が高まります。たとえば、「契約更新前に周辺物件の坪単価を調査し、交渉資料をテンプレート化する」「家賃負担率が粗利の12％を超えた場合は交渉対象とする」といった社内ルールを設けることで、交渉の質と成功率が向上します。

さらに、ビズキューブ・コンサルティングが提供する「賃料適正診断レポート」を活用すれば、各店舗の坪単価を一括で診断することができ、オーナーとの交渉材料として活用できます。

よくある質問（FAQ）

Q.坪単価の全国平均相場はどのくらいですか？

全国平均の店舗賃料坪単価を網羅的に示す公的な統計データは存在していません。国土交通省や総務省などの公的機関では、住宅地や地価の統計は公表されていますが、店舗賃料の「坪単価」について全国規模で集計されたデータは確認されていません。
また地域・業態・立地条件によって大きく変動し、たとえば、東京の渋谷区では平均坪単価が約39,000円、大阪市北区では約24,500円と、都市部では全国平均の2倍以上になるケースもあります。
そのため、店舗の適正な坪単価を把握するには、個別に調査することが不可欠です。ビズキューブ・コンサルティングでは、15万件以上の実態データに基づく「賃料適正診断」を無料で提供しており、相場との乖離を数値で把握することができます。

Q.いつ坪単価の見直しを行うべきですか？

坪単価の見直しは、契約更新時や経営環境の変化時に行うのが最も効果的です。特に以下のタイミングでは、見直しを検討する価値があります：

• 契約更新時：同一エリアの新規募集物件の坪単価が下落している場合、現在の契約条件が相場より高い可能性があります。
• 売上・粗利の変動時：家賃負担率が粗利の10％を超えている場合、利益圧迫のリスクがあるため、見直しが必要です。
• 周辺相場の急変時：空室率の上昇や近隣テナントの賃料減額などが見られる場合、交渉余地が生まれます。

坪単価は固定的なものではなく、市場環境や経営状況に応じて柔軟に見直すべき指標です。定期的な見直しにより、無駄なコストを抑え、利益率の改善につながります。

まとめ

店舗運営において「坪単価」は、賃料の妥当性や事業収益性を判断するための重要な指標です。月額賃料を面積で割ることで算出されるこの数値は、出店計画や損益シミュレーション、賃料交渉の根拠として活用されます。

坪単価は固定的なものではなく、契約更新時や経営環境の変化、周辺相場の急変などに応じて見直すことで、コスト削減と利益率の改善につながります。特に、家賃負担率が粗利の10％を超える場合は、減額交渉や移転の検討が必要となるため、定期的なチェックが欠かせません。

さらに、多店舗展開を進める企業にとっては、店舗ごとの坪単価を戦略的に管理することが、全体の収益性と成長性を左右します。エリア特性に応じたポートフォリオ設計、数値に基づく出店基準の設定、賃料交渉の標準化などを通じて、効率的な経営体制を構築することが可能です。

こうした戦略を実行するうえで、信頼性の高いデータに基づいた判断が不可欠です。ビズキューブ・コンサルティングでは、15万件以上の実態データに基づく「賃料適正診断」を無料で提供しており、現在の契約条件が市場相場と乖離していないかを数値で把握することができます。

坪単価の見直しや出店戦略の精度向上を図りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。