【2025年8月版】店舗の退去費用はいくら？｜高額請求を防ぐための契約・工事・交渉ポイント

閉店や移転を決断した経営者が直面する課題の一つが「店舗の退去費用」です。
「いくらかかるのか」「どこまで原状回復が必要なのか」「高額請求を避ける方法はあるのか」こうした疑問や不安を抱える方は少なくありません。特に飲食店や美容室などの店舗は、厨房設備や給排水工事、特殊な内装があるため、オフィスや住宅よりも退去費用が高額になりやすいのが現実です。

本記事では、店舗退去費用の相場や内訳、費用を抑える具体的な方法、トラブルを防ぐためのポイントをわかりやすく解説します。

閉店・移転で発生する「退去費用」とは？

なぜ店舗退去に高額な費用がかかるのか

店舗の退去費用が高額になる最大の理由は、原状回復工事の範囲が広いためです。
たとえば、飲食店では厨房設備やグリストラップ、ガス・給排水設備の撤去が必要になります。美容室ではシャンプー台や配管の取り外し、小売店では什器や看板の撤去が発生します。
さらに、商業施設やビルによっては「スケルトン戻し」が義務付けられており、壁・床・天井をすべて解体してコンクリートむき出しの状態に戻す工事が必要になるケースもあります。このため、オフィスや住宅よりも工事費用が高くなる傾向があります。

オフィスや住宅と異なる、店舗特有の原状回復の特徴

1. 設備が多い

店舗には、オフィスや住宅にはない専門設備が多数あります。

• 飲食店：業務用コンロ、オーブン、換気フード、グリストラップ、ガス管、給排水設備
• 美容室：シャンプー台、給湯器、専用配管、電気容量の大きいドライヤー用配線

これらの撤去や配管・配線の復旧には、専門工事が必要で、費用がかさみます。

2. 衛生設備の撤去

飲食店では、グリストラップの清掃・撤去や、油汚れが付着した排水管の洗浄が必須です。これを怠ると、ビル管理会社から追加請求されるケースもあります。

3. 看板・外装工事

店舗の顔である看板や外装を撤去する場合、高所作業や外壁補修が必要になることがあります。特にロードサイド店舗や商業施設の外壁に取り付けた大型看板は、クレーン作業や足場設置が必要になり、数十万円単位の追加費用が発生することもあります。

4. 指定業者制のリスク

商業施設やショッピングモールでは、ビル側が指定する業者しか使えないケースがあります。この場合、相見積もりが取れず、競争原理が働かないため費用が高額になりやすいのが実情です。
例えば、同じ工事内容でも、自由に業者を選べる場合と比べて1.5倍〜2倍の費用差が出ることもあります。

原状回復はどこまで必要？契約書と経年劣化の判断ポイント

店舗退去時に「どこまで原状回復が必要なのか」を判断するには、賃貸借契約書と国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を確認することが重要です。ただし、このガイドラインは本来、居住用賃貸住宅を対象とした指針であり、店舗や事業用物件には法的拘束力はありません。ただ、経年劣化や通常損耗は借主負担ではないという考え方は、店舗退去の交渉やトラブル解決の際に参考基準として広く利用されています。
最終的には、契約書や特約の内容が優先される点に注意してください。

契約書で確認すべき「原状回復義務」の範囲

1. 「スケルトン戻し」義務があるか

• スケルトン戻しとは、壁・床・天井をすべて撤去し、コンクリートむき出しの状態に戻すことです。
• この義務があると、解体工事費用が100万円以上(規模によっては数千万円以上)かかるケースも珍しくありません。
• 特に商業施設や大型ビルでは、ほぼ必須条件になっていることが多いので要注意です。

2. 特約で借主負担が拡大されていないか

• 契約書に「特約」がある場合、本来オーナー負担となる経年劣化や通常損耗まで借主負担にされていることがあります。（例：クロスや床材の全面張り替えを借主負担にする条項、設備の新品交換義務など。）
• 一般的に通常損耗はオーナー負担とされていますが、店舗契約では特約が優先されるため、必ず確認しましょう。

3. 指定業者制や工事範囲の明記

• 商業施設やビルでは、ビル側が指定する業者しか使えない「指定業者制」がある場合があります。
• この場合、相見積もりが取れず、費用が1.5倍〜2倍に跳ね上がることも。
• また、契約書に「工事範囲」が明記されている場合、想定以上の工事を求められるリスクがあるため、事前に確認が必要です。

国交省ガイドラインに基づく経年劣化の考え方

ガイドラインでは、設備や内装には耐用年数が設定されており、一定期間を過ぎると価値はゼロとみなされます。以下は代表的な耐用年数の目安です。

項目	耐用年数の目安
壁紙（クロス）	6年
床材（カーペット）	6年
エアコン	6年
照明器具	6年

▼ポイント

• 6年以上経過した設備は、借主負担で新品に交換する必要はない
• 経年劣化や通常損耗はオーナー負担が原則
• 借主負担と貸主負担の境界線
  └借主負担：故意・過失による損傷、タバコのヤニ汚れ、設備の破損
  └貸主負担：経年劣化、通常使用による摩耗

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

店舗退去費用の相場と内訳【業種別・坪単価】

店舗退去費用は、業種・立地・契約条件によって大きく変動します。特に飲食店や美容室は設備が多く、オフィスや小売店よりも高額になりやすい傾向があります。
ここでは、業種別の坪単価相場と、費用を左右する要因を整理します。

2025年8月時点の業種別の退去費用相場（坪単価）

業種	坪単価の目安	特徴・注意点
飲食店（軽飲食）	約10万円／坪	カフェ・軽食店など。厨房設備や給排水設備の撤去が必要。比較的油汚れは少ないが、換気ダクトや電気工事が発生する場合あり。
飲食店（重飲食）	約20万円／坪	焼肉・ラーメン店など。排気ダクト、防臭・防油設備、グリストラップの撤去や特殊清掃が必要で高額になりやすい。
美容室・サロン	約8〜10万円／坪	シャンプー台や給排水配管の撤去、電気容量の復旧が必要。床材や壁面に薬剤汚れがある場合、追加費用が発生することも。
小売店	約5〜8万円／坪	什器や棚、レジカウンター、看板の撤去が中心。ロードサイド店舗では大型看板撤去にクレーン作業が必要な場合あり。
オフィス	約8〜10万円／坪	比較的シンプルな内装。間仕切りやカーペット撤去が中心で、飲食店より低コスト。
クリニック	約8〜15万円／坪	医療機器や特殊設備の撤去が必要。X線室などの鉛入り壁材がある場合、追加費用が大きくなる。

▼ポイント

• 商業施設やビルによっては「スケルトン戻し」が必須 → 坪単価が20万円以上になるケースも
• 指定業者制の場合、競争原理が働かず高額化しやすい

原状回復工事の主な項目と費用感

原状回復の主な項目と費用目安は以下の通りです。

項目	内容	費用目安	ポイント
解体工事	壁・床・天井の撤去、間仕切りの解体	40〜100万円程度（坪数や構造による）	スケルトン戻しが必要な場合、100万円以上になることもあります。
設備撤去	厨房機器、給排水設備、ガス管、電気配線の撤去	飲食店の場合、50〜150万円が一般的	ガス閉栓や電気容量の復旧など、専門業者による作業が必須。
衛生設備	グリストラップの清掃・撤去、排水管の高圧洗浄	5〜15万円程度	油汚れや詰まりがひどい場合、追加費用が発生。
外装工事	看板撤去、外壁補修	小型看板で数万円、大型看板や高所作業は20〜50万円	ロードサイド店舗や商業施設では、クレーンや足場設置が必要になるケースも。
廃材処分費	解体で発生する産業廃棄物の処理	※廃材の量で確定	アスベストや特殊廃材が含まれる場合、別途高額請求の可能性あり。

店舗退去費用を抑えるための具体策

店舗退去費用は、工夫次第で数十万円〜数百万円単位で削減可能です。ここでは、実際の削減事例を踏まえた具体的な方法を紹介します。

1. 複数業者の見積もり比較でコスト削減

退去費用を抑えるための第一歩は、複数の業者から見積もりを取得することです。同じ工事内容でも業者によって金額に大きな差が出ることがあります。指定業者制の物件であっても、他社の見積もりを交渉材料として提示できる場合があるため、必ず比較検討を行うことが重要です。

2. 居抜き退去・後継テナント活用で工事を減らす

後継テナントを見つけて居抜きで引き渡すことで、原状回復工事の大部分を省略できます。特に飲食店や美容室は、既存の設備をそのまま使いたいテナントが多いため、居抜きマッチングサービスや不動産会社を活用するのが有効です。

3. 貸主との交渉で不要な工事を回避する方法

貸主との交渉も、費用削減には欠かせません。まず大前提として、契約書や特約の内容が最優先されることを理解しておきましょう。そのうえで、国交省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は店舗に法的拘束力はありませんが、参考資料として交渉に活用できます。このガイドラインでは、経年劣化や通常損耗はオーナー負担であるという考え方が示されており、合理的な根拠として提示することで、不要な復旧工事を回避できる可能性があります。
例えば、LED照明を旧型蛍光灯に戻すといった意味のない工事や、契約書に明記されていないグレードアップ工事は拒否できます。実際に、ある小売店では貸主から床材の全面張り替えを求められましたが、6年以上経過していたためガイドラインを提示し、借主負担を免れた事例もあります。

4. 工事費削減コンサルティングで退去費用を削減

ビズキューブ・コンサルティングが提供する工事費削減コンサルティングでは、指定業者であっても退去費用の削減が可能です。実際に以下のような実績があります。

業種	坪数	当初の見積もり	削減後の見積もり	削減額	削減率
大手建設会社	店舗98坪	￥2,060万	￥1,430万	￥630万	31%
電鉄系管理会社	店舗56坪	￥890万	￥715万	￥175万	20%

無料の退去費用診断も実施しており、見積もりが適切であるか、不要な箇所まで対象となっていないか専門家が診断します。成功報酬型なので、まずはお問い合わせだけでも安心してご利用いただけます。お気軽にご相談ください。

店舗ならではの退去トラブル事例と防止策

店舗退去では、契約内容や工事範囲をめぐるトラブルが発生しやすく、特に知識不足や確認不足が原因で高額請求を受けるケースが目立ちます。ここでは、よくあるトラブル事例と防止策を紹介します。

よくあるトラブル事例

トラブル事例	詳細
通常損耗や経年劣化まで請求される	例：6年以上使用したクロスや床材の全面張り替えを借主負担にされる ・国交省ガイドラインにて、本来はオーナー負担だが、契約書の特約で拡大されている場合があります。
グレードアップ工事の押し付け	例：元の状態より高級な内装材や最新設備への交換を要求される ・借主は「原状回復」義務のみであり、グレードアップは負担不要です。
不要な復旧工事の追加	例：LED照明を旧型蛍光灯に戻すなど、意味のない工事を請求される ・契約書に基づかない要求は拒否可能です。
見積もりが不透明で内訳が不明確	例：「一式工事」とだけ記載され、詳細がわからない ・内訳を明示させることが重要です。
指定業者制で高額請求	・商業施設やビルで指定業者しか使えず、相場の2〜3倍になることも ・競争原理が働かないため、費用交渉が難しいのが実情です。

このような場合でもビズキューブ・コンサルティングの工事費削減コンサルティングは対応可能です。

退去までの流れと準備チェックリスト

店舗退去は、計画的に進めることでトラブルや追加費用を防ぐことができます。特に、解約予告から工事完了までのスケジュール管理が重要です。以下は、一般的な退去準備のタイムラインと必要書類のチェックリストです。

退去準備のタイムライン（6か月前〜当日）

時期	主な作業内容
6か月前	・オーナーに解約予告を提出（契約で定められた期間を確認） ・契約書で「原状回復義務」「スケルトン戻し」「指定業者制」の有無を確認
3〜4か月前	・複数業者から見積もりを取得（相見積もりでコスト比較） ・居抜き退去（造作譲渡）の可能性を検討
2か月前	・原状回復業者を決定 ・工事スケジュールを確定し、ビル管理会社に申請
1か月前	・原状回復工事を開始 ・貸主と工事内容を再確認（追加工事リスクを回避）
退去当日	・工事完了を確認し、写真・動画で記録 ・鍵の返却、引渡し書類の受領

必要書類・連絡事項のチェックリスト

1. 契約書・特約の確認（退去条件を把握）

• 契約書や特約を事前に確認し、「スケルトン戻し」や「指定業者制」の有無をチェック。
• 契約条件によって、工事範囲や依頼先が決まり、不要な工事や高額請求を避けられるかどうかが変わるため、交渉や費用に大きく影響します。

2. 解約通知書（提出期限を守る）

• 契約書で定められた解約予告期間（通常3〜6か月前）を確認し、書面で提出。
• 提出日と受領確認を記録しておくと、後日のトラブル防止になります。

3. 工事見積書・契約書（内訳を明確に）

• 「一式工事」ではなく、解体・設備撤去・廃材処分など項目ごとの金額を明記させる。
• 複数業者の見積もりを比較し、相場感を把握することが重要です。

4. 工事完了報告書（貸主確認用）

• 工事終了後、貸主または管理会社の立ち会い確認を受け、書面で証明を残す。
• 報告書には工事範囲・完了日・写真添付を含めると安心。

5. 鍵の返却確認書

• 返却した鍵の本数・返却日・受領者名を明記。
• 紛失や返却漏れによる追加請求リスクを防ぐため必須。

6. 写真・動画による現状記録（トラブル防止の証拠）

• 入居時と退去時の状態を比較できるように撮影。
• 壁・床・天井・設備・外装など、原状回復の対象箇所を網羅することがポイント。

まとめ｜退去費用を「予測・削減・防止」するために

店舗退去は、相場を把握し、契約内容を確認し、計画的に準備することで、無駄なコストやトラブルを防ぐことができます。本記事で解説した重要ポイントを振り返ります。

• 退去費用の相場を把握する
  └業種別・坪単価を参考に、予算を事前に立てることが重要です。
  └例：飲食店は坪5〜10万円、20坪なら100〜200万円が目安。
• 契約書とガイドラインを確認する
  └「スケルトン戻し」義務や特約の有無を必ずチェック。
  └国交省ガイドラインでは、経年劣化や通常損耗はオーナー負担ですが、店舗契約では特約が優先されるため注意。
• 複数見積もりと交渉で削減する
  └相見積もりで数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。
  └実例では、1,000万円超の見積もりが半額以下になったケースも。
• トラブル防止策を徹底する
  └写真・動画で証拠を残し、不要な工事やグレードアップ要求を拒否。
  └見積もりは「一式」ではなく、項目ごとの金額を明示させることがポイント。

退去は経営判断の大きな節目です。「知らなかった」で損をしないために、今から準備を始めましょう。

賃料によるコスト削減は専門家に相談を

退去費用の削減だけでなく、今後の店舗運営におけるコスト最適化も重要です。特に賃料の見直しは、継続的な経費削減につながります。たとえば、数店舗を運営している場合、1店舗あたり月数万円の賃料削減でも、年間で数百万円規模の改善につながります。

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