原状回復で損しないために！退去前に知っておきたい契約・費用・工事のポイント

原状回復とは？基本の定義と法律的な位置づけ

原状回復とは

原状回復とは、テナント（借主）が賃借していた物件を退去する際に、物件を貸主に引き渡すために行う修繕・復旧作業のことを指します。
たとえば、内装の変更や設備の追加を行っていた場合、それらを撤去し、元の状態に復旧する必要があります。原状回復の範囲や内容は、賃貸借契約書に基づいて決定されるため、契約内容の確認が不可欠です。
なお、原状回復は借主の義務とされるケースが多く、民法（第621条）や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などでも、原則的な考え方が示されています。ただし、これらは主に住居用賃貸契約を対象としたものであり、事業用テナント契約では契約書の特約が優先されるため、契約内容の適用には注意が必要です。
実務上は、これらの法令やガイドラインが事業用物件でも参考資料として扱われることが多く、裁判例でも参照されるケースがあります。そのため、テナント退去時には、契約書の確認とあわせて、こうした基準も理解しておくことが、トラブル回避につながります。

参考：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

原状回復の目的と重要性

原状回復の主な目的は、貸主の資産価値を維持することと、次のテナントがスムーズに入居できる状態を整えることです。
借主が適切に原状回復を行えば、貸主との間でトラブルが発生するリスクを軽減できます。また、原状回復が適切であれば、敷金の返還がスムーズに進む可能性も高まります。逆に、契約内容に反した状態で退去した場合は、敷金から修繕費が差し引かれる、あるいは追加で費用を請求されることもあります。

賃貸借契約書に記載される内容

賃貸借契約書には、原状回復に関する条項が明記されているのが一般的です。具体的には、以下のような内容が記載されています。

記載内容	詳細
原状回復の範囲	契約書に明記されていることが多く、壁紙・床材・天井・設備などが対象。借主が設置した造作物は撤去が必要な場合がある。
費用負担の責任	原則として借主負担。ただし、経年劣化や貸主の都合による修繕は貸主負担となることも。契約内容により異なる。
スケルトン返しの有無	スケルトン返しが契約に含まれる場合、内装をすべて撤去し、コンクリート打ちっぱなし状態で返却する必要がある。
経年劣化と故意・過失による損傷の区別	経年劣化（自然な摩耗・変色など）は貸主負担。故意・過失による損傷（穴・落書き・破損など）は借主負担。

借主がこれらの内容を正しく理解していないと、退去時に予期せぬ費用を請求されるリスクがあります。契約書の内容に不明点がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが推奨されます。
賃貸借契約書は、原状回復に関するルールを明確にする重要な指針です。退去前に必ず確認し、必要に応じて交渉や調整を行うことで、トラブルの回避につながります。

テナントの原状回復の範囲

テナントに課される原状回復の法的義務

テナント（借主）は、賃貸借契約に基づき、退去時に物件を元の状態に戻す義務を負っています。この義務は契約書に明記されており、借主はその内容を遵守する必要があります。
原状回復の対象には、内装や設備の修復、清掃、借主による損傷の修理などが含まれます。これらの作業を通じて、借主は貸主が次のテナントを迎える際に支障が出ないよう配慮します。
なお、原状回復を怠った場合、退去後に貸主から50万円以上の追加費用を請求されるケースも多数あるため、事前の確認と準備が重要です。

参考：BC工事削減.com「店舗原状回復のトラブルを防ぐ費用と契約書の要点徹底解説」

原状回復の範囲のガイドライン

原状回復の範囲は、業種や契約内容によって異なります。ただし、一般的なガイドラインとして、以下のような項目が挙げられます。

原状回復の範囲	詳細
内装の修復	壁紙の張り替え、床材の補修、塗装の再施工など
設備の点検・修理	空調設備や照明器具の正常な動作の確認
衛生設備の清掃・修復	厨房設備やトイレの衛生状態の確認と必要に応じた清掃・修理

また、賃貸借契約書に特約（例：スケルトン返し、造作撤去など）がある場合は、その内容に従って作業を行う必要があります。原状回復の範囲は、賃貸借契約書を事前に確認することで明確になります。
借主は、範囲を正確に把握し、計画的に作業を進めることで、退去時のトラブルを回避できます。

原状回復にかかる費用の相場と内訳

2025年8月時点の業種別の原状回復費用の相場

原状回復費用は、業種や物件の規模によって大きく異なります。以下は、2025年時点での業種別の原状回復費用の相場一覧です。

業種	坪単価相場（円）	備考
飲食店	100,000〜200,000	厨房設備や夜間作業で費用増加の傾向あり
美容室	80,000〜100,000	排気ダクトや個室構造により費用が変動
小売業	50,000〜80,000	商品棚や什器の撤去、照明設備の復旧が必要な場合あり
オフィス	80,000〜100,000	比較的シンプルな内装で費用を抑えやすい
クリニック	80,000〜150,000	医療機器の撤去や衛生設備の復旧により費用が高額になる傾向

※上記は一例であり、実際の費用は業種・規模・契約条件により異なります。

たとえば、飲食店では、厨房設備の修復や特殊な内装の復元が必要となるため、原状回復費用が高額になる可能性があります。一方、オフィスの場合は、比較的シンプルな内装が多いため、費用を低く抑えられるケースが一般的です。
テナントが退去を検討する際には、自身の業種における費用相場を事前に把握しておくことが重要です。

よくある費用項目（壁紙、床、空調、配管など）

原状回復にかかる費用には、以下のような項目が含まれます。

項目	詳細
壁紙の張り替え	数万円〜十数万円。 汚れや破れがある場合は全面張り替えになることもあります。
床材の補修	素材（フローリング、タイル、カーペットなど）や面積によって費用が変動します。重機や什器による傷がある場合は、部分補修では済まず、全面交換が必要になることもあります。
空調設備の点検・修理	数万円〜数十万円。 業務用エアコンの撤去や修理は高額になる傾向があり、特に天井埋め込み型は費用がかさみます。
配管設備の清掃・修理	トイレやキッチンの排水管など。油汚れや詰まりがある場合は、通常の清掃では済まず、専門業者による高圧洗浄や交換が必要になることもあります。

これらの費用は、物件の状態、業種、契約内容によって大きく異なるため、損をしない為にも複数業者からの見積もり取得がおすすめです。初めて原状回復を経験される事業者の場合は、特に項目ごとの費用感を把握しておくことをお勧めします。
「契約書に書かれている原状回復の範囲がよく分からない」「見積もりが妥当なのか不安」そんなお悩みがある方は、ビズキューブ・コンサルティングにぜひご相談ください。
当社では、累計50,000件以上の賃貸借契約書を分析してきた実績豊富なコンサルタントが、契約書に明示された工事項目を丁寧に読み解き、不要な工事や過剰な費用を見極めるサポートを行っています。また、創業40年の工事会社としての知見を活かし、原状回復の見積もりが適正かどうかを無料で診断するサービスも提供しています。まずはお気軽にご相談ください。

退去時にかかるその他の費用

原状回復費用とは別に、退去時には以下のような追加費用が発生する可能性があります。

• 退去前の清掃費用
• 引越し業者への手数料
• 契約違反によるペナルティー（契約書に基づく）

これらの費用も含めて、退去にかかる総額を見積るためにも、専門家へ相談しておくことは有効です。

費用が高くなるケースとその理由は？

原状回復費用が高額になるケースには、いくつかの共通した要因があります。ここでは、代表的な理由とその背景を解説します。

1. 業種特有の内装・設備のカスタマイズ

飲食店や美容室などの業種では、営業に必要な内装や設備が独自に設置されていることが多くあります。たとえば、厨房設備、排気ダクト、造作家具などは、退去時に撤去・修復が必要となるため、作業の手間と費用が増加する傾向があります。

2. 長期間の使用による劣化

物件の使用年数が長い場合、設備や内装が経年劣化していることが一般的です。通常損耗や自然劣化は原則として貸主負担とされており、借主が負担するのは故意・過失による損傷や契約で定められた範囲に限られています。
ただし、契約書に「経年劣化も借主負担」とする特約がある場合は、その内容に従う必要があります。

3. 緊急対応が必要なケース

店舗内で事故や漏水などが退去直前に発生した場合、通常の計画的な工事よりも高額な緊急対応費用が発生することがあります。退去日までの時間が限られていると、業者の手配や工事内容に制約が生じ、割高な費用につながる可能性があります。

4. 契約書に定められた特約の影響

賃貸契約書に「スケルトン返し」や「造作撤去」などの厳格な原状回復義務が明記されている場合、借主はその内容に従って工事を行う必要があります。これにより、通常以上の費用が発生するケースがあります。

5. 夜間工事による割増費用

ビルの管理規定によって「工事は夜間のみ」と指定されるケースがあります。夜間作業は人件費や管理費が割増になるため、日中工事よりも数十％高額になることがあります。特に飲食店や美容室など、商業ビルに入居しているテナントではこの条件が課されることがあり、退去費用の想定を大きく上回る要因となります。

6. LED照明や最新設備を旧型に戻す義務

借主が自主的にLED照明や高性能設備（例：節水型トイレや高効率エアコン）に交換した場合でも、契約書に「原状回復＝入居時の状態」と明記されていると、わざわざ旧型に戻す工事費用が発生します。省エネや環境配慮の観点からは逆行するため納得しづらいものの、契約上は義務となるケースがあるため注意が必要です。

テナント原状回復の工事のプロセス

原状回復工事は、以下のステップに沿って進めることで、スムーズな退去とトラブル回避が可能になります。

1. 準備と計画

退去が決まったら、まず賃貸契約書を再確認し、原状回復の範囲や義務を把握します。契約書には「スケルトン返し」や「造作撤去」など、業種によって異なる条件が記載されていることがあります。

次に、工事が必要な箇所をリストアップし、退去日から逆算して見積もり取得や業者選定などの準備スケジュールを立てましょう。工事自体のスケジュールは業者が調整してくれますが、退去までの全体の流れは借主が主導して管理することが大切です。特に飲食店や美容室などは、設備の撤去に時間がかかるため、余裕を持った計画が必要です。

2. 業者の選定と見積もり取得

原状回復工事を依頼する業者は、実績・専門性・対応の柔軟さを基準に選定します。業種に特化した業者（例：厨房設備に強い業者、美容室の造作に詳しい業者）を選ぶことで、無駄な工事や過剰な費用を避けやすくなります。見積もりは最低でも2〜3社から取得し、工事内容・費用・工期を比較検討しましょう。契約書と照らし合わせながら、不要な項目が含まれていないかを確認することがポイントです。
原状回復費用をできるだけ抑えたい方は、専門知識と実績を持つビズキューブ・コンサルティングにお気軽にご相談ください。

3. 工事の実施

契約した業者と工事内容を確認し、着工前にスケジュールと作業範囲を明確にしておくことが重要です。工事には、以下のような作業が含まれることが一般的です。

• 壁紙の張り替え
• 床材の補修・交換
• 空調・照明設備の撤去・修理
• 厨房・トイレなどの衛生設備の清掃・復旧

工事中に進捗確認を怠ると、追加費用や工期延長につながる可能性があるため、定期的に進捗状況を確認し、疑問点があればすぐに業者へ相談しましょう。

4. 完了検査

工事が完了したら、業者とともに完了検査を実施します。契約書に記載された原状回復の条件を満たしているかをチェックし、不備があればその場で修正を依頼します。
検査結果は、写真やチェックリストなどで記録を残しておくと安心です。後日、貸主との認識違いが生じた場合の証拠になります。

5. 退去と引き渡し

完了検査後は、貸主との立会いのもとで物件の引き渡しを行います。このタイミングで、敷金の返還条件や精算内容についても確認しておきましょう。
引き渡し時には、工事完了の記録や契約書のコピーを持参し、口頭だけでなく書面でやり取りを残すことが、後日のトラブル防止につながります。

原状回復に関するトラブルとその防止策

よくあるトラブルの事例

テナントが原状回復を行う際には、以下のようなトラブルが発生することがあります。特に事前の確認不足や認識のズレによって、思わぬ費用や手間が発生することがあります。

1. 原状回復の範囲に関する誤解

借主と貸主で「どこまで修復すべきか」の認識が異なるケースです。
たとえば、借主は「経年劣化だから修復不要」と考えていた壁紙について、貸主が「全面張り替えが必要」と主張し、費用負担を求めてくることがあります。契約書に曖昧な表現がある場合、こうした解釈のズレがトラブルに発展しやすくなります。

2. 費用の不明瞭さ

見積もりに含まれていない項目について、工事後に追加費用を請求されるケースです。
たとえば、見積もりには「床材の補修」としか書かれていなかったが、実際には「全面張り替え」が行われ、数十万円の追加請求が発生したという事例もあります。事前に工事内容の詳細を確認していないと、予算オーバーにつながる可能性があります。

3. 工事の質や進捗の問題

業者による工事が契約通りに行われない、または予定より大幅に遅れることで、借主が不利益を被るケースです。
たとえば、退去日までに工事が終わらず、貸主との引き渡しが延期され、敷金の返還が遅れる・追加の賃料が発生するなどの影響が出ることがあります。進捗確認を怠ると、こうしたリスクに気づけないまま退去日を迎えてしまうことも。

このようなトラブルは、契約書の確認不足・業者とのコミュニケーション不足・見積もりの読み違いなど、基本的な準備を怠ることで起こりやすくなります。

トラブルを回避するためのチェックリスト

原状回復に関するトラブルを未然に防ぐためには、以下のチェックポイントを事前に確認しておくことが重要です。

リスト項目	詳細
契約書の再確認	原状回復の範囲や費用負担について、契約書の該当条項（例：スケルトン返し、造作撤去、経年劣化の扱いなど）を読み込みましょう。曖昧な表現がある場合は、貸主や専門家に確認を。
業者選びの慎重さ	業種に対応した実績のある業者を選定し、最低2〜3社から見積もりを取得。見積もり内容に「一式」などの曖昧な表現がないかもチェックしましょう。
工事の進行状況の確認	工事中は、週1回程度の進捗確認を行い、写真や報告書で記録を残すと安心です。特に退去日が迫っている場合は、遅延リスクに注意。
完了検査の実施	工事完了後は、契約書の条件に照らして検査を行い、必要があればその場で修正依頼を。貸主との立会い前に、第三者（不動産会社など）に確認してもらうのも有効です。

退去時における注意点

退去時には、以下のポイントを押さえておくことで、費用面・手続き面のトラブルを防ぐことができます。

注意点	詳細
退去のタイミングを計画的に設定	退去通知は契約書で定められた期日（例：1〜3ヶ月前）までに提出。工事期間や業者の繁忙期（年度末など）も考慮し、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
敷金の取り扱いを事前に確認	敷金の返還条件（原状回復費用の控除有無など）を貸主と共有し、退去時に必要な書類（工事報告書、領収書など）を整えておくとスムーズです。
契約内容に基づいた行動	契約書に記載された条件を遵守することで、貸主との認識のズレを防げます。特に「原状回復の範囲」や「退去通知の方法」などは、事前に確認しておきましょう。

これらのポイントを押さえることで、原状回復に関するトラブルを回避し、安心して退去手続きを進めることができます。

原状回復費用を抑えるためのポイント

原状回復費用を抑えるには、事前の準備と計画的な対応が不可欠です。以下に、費用削減に役立つ具体的なポイントを紹介します。

1. 相場の事前調査

原状回復費用は、業種・地域・物件の状態によって大きく異なります。たとえば、飲食店では厨房設備の撤去が必要になるため費用が高くなりがちですが、オフィスでは比較的シンプルな内装が多く、費用を抑えやすい傾向があります。
複数の信頼できる業者から見積もりを取得し、工事内容・費用・工期を比較検討することも重要です。見積もりの比較では、「一式」などの曖昧な表現がないかもチェックしましょう。
さらに、見積もり取得以外にも、以下の方法で相場感をつかむことができます。

• 専門サイトで事例を確認し、業種別の坪単価を把握する
• 施工業者が提供する原状回復費用シミュレーターを活用し、面積や業種を入力して概算

2. 賃貸契約書の確認

賃貸契約書には、原状回復に関する条項が記載されています。たとえば、「スケルトン返し」や「造作撤去」など、業種によって異なる条件が含まれていることがあります。
契約書の内容を正確に理解することで、不要な修復作業を避けることができます。不明点がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することがおすすめいたします。

3. 自分でできる作業は積極的に行う

原状回復の中には、借主自身で対応可能な作業もあります。例えば、

• 室内の清掃（床・壁・窓・換気扇など）
• 軽微な補修（ネジ穴のパテ埋め、シール跡の除去）
• 備品の撤去・整理

これらを自分で行うことで、業者に依頼する範囲を減らし、工事費用を削減できます。ただし、電気・配管・空調などの専門的な施工が必要な箇所は、無理に自分で対応せず、業者に任せることが安全です。

4. 早めの準備とスケジュール管理

退去の予定が決まったら、できるだけ早く原状回復の準備を始めることが重要です。年度末や繁忙期は業者の予約が取りづらく、急な対応になると割高な料金が発生する可能性があります。
退去日から逆算して、見積もり取得・業者選定・工事期間を含めたスケジュールを立てることで、費用を抑えつつ、質の高い施工を実現できます。

5. 業者との密なコミュニケーション

工事を依頼する業者とは、事前の打ち合わせや工事中の進捗確認をこまめに行うことが大切です。たとえば、週1回の進捗報告や、写真による記録を依頼することで、認識のズレを防ぎ、追加費用や施工ミスのリスクを減らすことができます。
また、工事完了後の検査時にも、契約書の条件に照らして確認を行うことで、貸主との引き渡しがスムーズに進みます。

まとめ

テナントの原状回復は、退去時に避けて通れない重要なプロセスです。適切に対応することで、トラブルを回避し、費用を抑えることが可能です。
原状回復は、賃貸契約に基づく法的義務であり、借主は物件を契約通りの状態に戻す責任があります。この義務を正しく理解することが、貸主との円滑な関係を保ち、スムーズな退去を実現する鍵となります。
また、費用は業種や物件の状態によって異なるため、相場の調査と業者選定が重要です。さらに、退去前の準備や自分でできる作業を積極的に行うことで、コスト削減にもつながります。
最後に、トラブルを未然に防ぐためには、契約書の内容を正確に理解し、業者とのコミュニケーションを密に保つことが不可欠です。これらのポイントを押さえることで、事業者は安心して新たなステージへ進むことができるでしょう。

実は、退去費用だけでなく「別拠点のテナント賃料」も見直せる

原状回復費用は、退去時に一度だけ発生するスポット費用（変動費）ですが、テナント経営において継続的にかかる固定費の代表格が「賃料」です。「長年同じ条件で借りている」「周辺相場と比べて高い気がする」といった場合に、賃料の見直しによって、毎月のコストを継続的に削減できる可能性があります。

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