店舗の家賃は、店舗経営において大きな固定費であることから、定期的にコストの適正化を図る必要があります。

• 店舗の適正賃料を調査し経費が適切か知りたい
• コストを抑え、利益率を上げたい

このように、店舗経営に悩む店長・マネージャー様は多いのではないでしょうか。
今回は、経費削減やコストの適正化を図る店舗経営者様やオーナー様へ向け、店舗の地代家賃が経費にもたらす影響や賃料適正化における問題点をお伝えします。
賃料適正化における構成要素や賃料設定のポイントを把握することで、店舗経営のコスト削減に役立ちます。
本記事でご紹介する情報を、店舗経営のコスト見直しの際にぜひお役立てください。

店舗の家賃相場とは？

家賃相場とは、地域やエリアにおける各間取りの平均家賃を指し、賃料相場ともいわれ一定期間の家賃の目安を表します。
家賃相場は常に一定の価格に留まるのではなく、立地条件や建物の状態、さらに需要と供給で決まることから、
常に変動する傾向にあります。
店舗の家賃相場を決定する主な要因については、以下のような項目があります。

• 設備
• 築年数
• 間取り
• 立地条件
• 物件構造
• 周辺環境
• 自店舗が周囲に与える影響

環境変化の多い都心は特に価格変動が激しく、契約時の家賃が適正価格であるかどうかの見極めは困難です。
さらに、変動する金額は大金であるため、契約したタイミングによっては、当時適正価格であったとしても、現在の適正価格とは異なる金額での契約継続が成されているケースもあります。

ビズキューブでは、専門的な知識と独自の賃料実態分析情報を元に、契約家賃が適正な価格であるかの賃料診断を無料で提供しています。
自社での賃料適正化を検討する際にはぜひお役立てください。

店舗の家賃相場を適切に調査しコスト削減を図る

店舗の家賃相場を適切に調査することで、コストの削減を図ります。
一般的に経費を抑えるためには、人件費や仕入れ費用、水道光熱費などの変動費を削減しようと考えるでしょう。
しかし、これらの施策は、商品やサービスの質を落としかねません。
一方、家賃の適正化は、ランニングコストである家賃を抑えることで継続的なコスト削減が実現でき、削減した費用をサービスの充実や品質向上に当てられます。
このように、自店舗の家賃が適正価格であるかの調査でコストを削減し、安定した経営に貢献します。

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賃料適正化における問題点

賃料の適正化は、コスト削減に貢献する要素であることがわかりました。
一方、適正化を進めるにあたって問題点もあります。
賃料適正化における問題点は、以下の3つです。

1. 賃料値下げはできないという認識
2. 情報不足の交渉による効果の薄い賃料削減
3. 適正化ではなく値切り交渉による信頼関係の悪化

それぞれの内容を詳しく解説します。

問題点その1：賃料値下げはできないという認識

1つ目の問題点は、賃料の値下げができないという認識にあります。
一般的に契約後、借主は家賃が下がることはないと考え、基本的には、貸主も契約後値上げに関する対応はあっても値下げに関する対応は行いません。
借主側としても、借してもらっているという認識により、減額交渉が失礼に当たるのではないかとの懸念も生まれているようです。
また、現在は賃料の増減請求権が法律で認められていますが、賃料の増減請求権に関わる法律が定められたのは平成の初期。
それ以前は賃料の改定が法的には認められていなかったことから、「賃料は下がらない」という認識が現在でも残っているのではないかと考えられます。
このように、値下げは不可能であるとの固定概念が生まれ、経費削減のため家賃を削減しようという発想にならず、変動費を削ってしまい経営を悪化させるという結果を招いているケースが多くみられます。

問題点その2：情報不足の交渉による効果の薄い賃料削減

2つ目の問題点は、情報不足の交渉による効果の薄い賃料削減です。
専門的な知識や情報の不足により、苦労して集めた資料をうまく扱いきれずに、想定していた減額に及ばないといった結果を導きます。
そのため、労力や回収にかかった時間が無駄となり、業務効率に悪影響を及ぼしかねません。
一度目が効果が薄かったからと、プロにお任せして更なる賃料削減に向けて再び交渉しようとしても、何度もすぐには行えるものではありませんので、結果としてベストなタイミングを逸することにもつながります。
また、その対応によっては関係性の悪化するケースもあります。

このように、大変な苦労が必要にも関わらず思わしくない結果を招く可能性があります。

問題点その3：適正化ではなく値切り交渉による信頼関係の悪化

3つ目の問題点は、適正化ではなく値切りの交渉による信頼関係の悪化です。
交渉内容が家賃の適正化ではなく、借主主体の提案・要望に偏った値切りの交渉になっている場合があります。
貸主側も事業であるため、値下げに対する対策を取っており、単なる値切りの交渉では基本的に受け付けられることはありません。
コスト削減における家賃減額は、あくまでも適正価格に合わせることを目標とするべきであり、家賃を適正価格へ導くような協議を行うためには、適切な資料とデータの準備が必要です。
これらが不足している場合、貸主は借主に対して不信感を抱くことになり信頼関係の悪化を招き、今後の家賃交渉をさらに難しくします。
このように、協議内容が「安くしてほしい 」だけの単なる値切りの交渉は、コスト削減を失敗に導くだけでなく、家主との信頼関係を悪化させることにもつながります。

店舗家賃相場の適正化には正しい情報が必要

賃料適正化の問題点から、自店舗の家賃相場を把握するには、正しい情報が必要であることがわかりました。
賃料適正化のために押さえておくべき要点は以下の通りです。

• 契約内容によるものの、一般的に賃料は増減が可能
• 正確な資料と情報を準備
• 現在の状況を適切に分析
• 値切りではなく、適正価格に合わせること

最後までお互いが納得できるように、減額を求める理由を裏付ける資料を準備し、互いの信頼関係を築きながら交渉を進める必要があります。
その結果、家賃を適正価格に導き、コスト削減に効果を発揮します。
では、正確な情報やデータとは一体どのようなものがあるのでしょうか？
ここからは、家賃交渉に必要となる、家賃の再構成要素や店舗オーナーが考えるべき家賃の設定目安について解説します。

評価手法から見る店舗における家賃相場

店舗における家賃相場の再構成要素には、様々な要素が複雑に関係しますが、一般的な要素として以下の4つが挙げられます。

1. 利回り法
2. 差額分配法
3. スライド法
4. 賃貸事例比較法

これらの評価手法を元に、貸主は適正な賃料を算出します。
貸主も家賃を再設定する際、さまざまなデータを考慮し、収益性などから総合的に判断する必要があるため上記のような手法が用いられます。
それぞれの項目について紹介します。

構成要素その1：利回り法

利回り法とは、現行賃料の継続賃料利回りを求め、物件の時価に利回りを乗じて試算賃料を算定する手法です。
具体的には、物件のある土地の価格に期待利回りを乗じて純賃料を求め、これに必要経費として公租公課や管理費を加算した額を相当賃料とするものです。
この方式によって求められた賃料は、積算賃料と呼ばれています。

構成要素その2：差額分配法

現行賃料と類似物件の新規賃料との差額を加減して算定し、適正な賃料と実際の賃料差額を借主・貸主に分配するというものです。
差額分配法は、既に継続中の賃貸借契約がある場合において、賃料適正化のように、何らかの理由により新たに設定される賃料を求める際に用いる算出法です。

構成要素その3：スライド法

合意した時点から現時点までの変動率を乗じて賃料を算定する手法を指します。
変動率とは、経済情勢に対応する価格の変動率を表し、土地や建物の価格変動や物価、所得水準の変動を総合的に考慮し算出されます。
契約締結や賃料改定の経緯、契約内容等の賃料決定要素や不動産の収益性に考慮する必要があります。

構成要素その4：賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、多数の継続した賃料事例から試算賃料を算出する手法を指します。
地域や物件が持つ要素によって集められた賃料情報を比較材料とし、これにより対象となる不動産の試算賃料を求めます。
賃料の比較対象件数が多ければ多いほど、正確な賃料を算出しやすいといわれています。

店舗家賃相場の設定目安となるポイント

店舗家賃相場の設定目安となるポイントには以下の3つがあります。

1. 業績に見合った賃料
2. 立地に見合った賃料
3. 賃料は固定費の7%〜10％以内

店舗賃料の適正化には、貸主側の調整だけではなく、借主側の家賃設定の見直しが必要です。
それぞれのポイントについて詳しく解説します。

ポイントその1：業績に見合った賃料

1つ目のポイントは、業績に見合った賃料であるかどうかです。
店舗を借りた当時の想定通りの集客や売り上げ達成ができているかを確認する必要があります。
想定していた集客ターゲットが獲得できない、もしくは目標売り上げに達していない場合、このままの家賃で営業を続けることで、経営に大きな影響を与え経費を圧迫する可能性があります。
店舗の家賃は経営の中でも大きな経費であり、契約後は売り上げや収益にかかわらず固定されるため、家賃が目標業績に対して適正価格であるかの判断が重要です。
このように、当初想定していた計画通りの業績を挙げられているかどうかの見直しにより、賃料の適正化が必要であるかを判断できます。

ポイントその2：立地に見合った賃料

2つ目のポイントは、立地に見合った賃料であるかどうかです。
具体的には、物件がもたらす費用対効果について、物件の立地や周辺環境が利益の獲得に貢献するかどうかをリサーチします。
一般的には、現在のエリアに今でも集客したいと考えるターゲット層が多く集まっているか、集客したい層が住みやすく通いやすい立地であるかを調査します。
他にも契約当初の周辺環境と比べ変わったことはないか、新しくできた店舗はないかなどを改めてリサーチし、それらの外的要素が売り上げに影響を及ぼしていないか確認しましょう。
例えば、周辺の環境が衰退化し人の流れが減っていた場合には、当時契約したときよりも、集客力は落ちていると判断できるため、適正賃料は下がっている可能性があります。
このように、外的要素の確認を行い、固定費となる家賃費用を回収できる環境であるか、目指す利益獲得へのアプローチに有利な立地か再確認する必要があります。

現在の賃料が適正であるかどうかを確認するためには、賃料診断がおすすめです。
まずは、店舗の賃料が立地に見合った適正価格であるかを診断してみましょう。
簡易適正賃料診断では、現在の賃料がエリア相場と比較してどの程度離れているかの概算を知ることができます。結果入力後即結果が表示されますので、ご興味のある方はぜひお試しください。

ポイントその3 ：賃料は固定費の7%〜10％以内

3つ目のポイントは、賃料が固定費の7%〜10％以内であるかどうかです。
店舗を経営する際、設定する家賃の目安は売り上げ目標の7%〜10%といわれています。
業種や目標とする経営比率により異なりますが、基本的には家賃が売上の7%〜10%に収まっているかどうかを確認しましょう。
例えば、月300万円の売り上げを目標とする場合、30万円未満の家賃が適切です。
また、客単価が低い場合や小規模店舗の場合は、7%に抑えることで外的要素による経営負担にも耐えうるコストであるといわれています。
家賃比率を売り上げ目標の7%〜10%に抑える理由は、家賃が及ぼす経営リスクを最小限にとどめるためです。
7%〜10%を超えている場合には、現契約店舗を改めて検討する必要があるといえます。

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店舗の家賃相場は正確な情報と知識で調査しよう

店舗家賃の適正化によりコスト削減が可能であることがわかりました。
さらに、店舗家賃の適正化には、不動産における専門的な知識と定期的な賃料診断の実施が必要です。
ビズキューブでは、コスト削減や経費の見直しを考えるオーナー様に向けて賃料適正化コンサルティングを実施しております。
不動産コンサルタントならではの視点で、お客様の店舗経営に関わるコスト削減に向けサポート致します。
店舗経営やコスト削減でお悩みの際は、ぜひ一度ご相談ください。