賃貸人からテナント家賃の値上げを求められた場合、交渉や拒否できるかは状況によります。以下のような悩みを抱える経営者や管理者も多いでしょう。

• 賃貸人から家賃の値上げの通知が来たが、どう対応すべきかわからない
• 値上げ要求を拒否できるのかを知りたい
• 可能な限り安い金額で契約は続けたいが、賃貸人との関係性は悪化したくない

本記事では、テナント家賃の値上げ要求を拒否できるか、要求への適切な対処方法などを詳しく解説します。賃貸人からの値上げ要求へ冷静に対応できるよう参考にしてください。

テナント物件・店舗家賃の値上げに関する基礎知識

テナント物件・店舗家賃の値上げに対する基礎知識を知っておくと良いでしょう。

ここでは、家賃値上げに関する法律、定期借家再契約の注意点、値上げを要求されるタイミングについて詳しく解説します。

賃貸人に一定の条件下で家賃増額請求権が認められる場合がある

賃貸人には一定の条件下で賃料増額請求権が認められている場合があり、建物についての法的根拠は「借地借家法第32条第1項」にあります。

「借地借家法第32条第1項」は以下の通り。

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」

引用：民法｜e-Gov法令検索

賃料増額請求権の要件は、賃貸物件の家賃が経済的事情や不動産市場の変動、または周辺の家賃相場などにより不相当と判断された場合です。

賃料増額請求権についてさらに知りたい方は、次の記事を参考にしてください。賃料増額請求権の法的根拠などを詳しく解説しています。

賃料増減請求権とは？借地借家法32条1項の法律を解説

定期借家契約は更新時に値上げリスクがある

定期借家契約の場合、継続したい場合は新たに再契約を結ぶ必要があり、家賃が増額値上げされる可能性があるリスクを考慮することが重要です。

経済状況や市場動向によって家賃が変動しやすい場合、賃貸人は再契約時に家賃を引き上げる可能性があります。賃貸人にとって定期借家契約は市場の状況に応じて柔軟に家賃を見直す機会を提供する一方で、賃借人にとっては予測不可能なコスト増加のリスクを伴う可能性があります。

定期借家契約をしている場合は、契約期間終了後の条件を確認しましょう。

店舗の定期借家契約について詳しく知りたい方は次の記事をチェックしてください。定期借家契約のメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

家賃の値上げを通知されるタイミングとは

テナント家賃の値上げが通知されるタイミングとして一般的なのは、賃貸契約の更新時です。多くの賃貸物件は2年ごとに契約が更新されるため、更新のタイミングで家賃の見直しが行われることが多いです。

しかし、家賃の値上げがいつ行われるか法律で定められていないため、契約期間中でも突然家賃の値上げが通知されることもあります。具体的には物件の所有者が変更された場合や、建物の維持費用が増加した場合などが挙げられます。

賃料増額請求権などの法的根拠がないと判断される場合、契約の途中で一方的に家賃の値上げをすることはできません。

不意の値上げ通知は、賃借人にとって負担が増えるため、契約書に定められている条件や賃貸人からの通知に注意を払うことが重要です。

テナント物件・店舗家賃を値上げされる理由

テナント物件・店舗家賃が値上げされる正当な理由として考えられるのは次の3つです。

• 周辺の家賃相場に比べて安い
• 賃貸人の固定資産税が増えた
• 経済事情が変化した

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

理由その1：周辺の家賃相場に比べて安い

賃貸物件の家賃が周辺の相場と比較して著しく安い場合、賃貸人から家賃の増額請求値上げが求められる可能性があるため、注意が必要です。

例えば、新しい商業施設や交通機関の開通により地域の価値が上がった場合、家賃相場も上昇する傾向にあります。

賃借人は契約更新時や増額通知を受けた際に、周辺の家賃相場を調査し、自分の借りているテナント物件・店舗の家賃が適正かを確認することが重要です。

オフィス家賃の目安について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。オフィス相場や経営状態から適正な家賃を算出するポイントを解説しています。

オフィス賃料の目安とは？相場や適正額を算出するポイントを解説

理由その2：賃貸人の固定資産税が増えた

賃貸人が納める固定資産税が増えた場合、家賃の増額請求値上げが行われる可能性があることを理解しておくと良いでしょう。

固定資産税は土地や建物の所有者が毎年支払う税金であり、3年ごとに評価替えが行われるため、税額が上がることもあります。増税は賃貸人にとって経済的な負担となるため、家賃の増額値上げを求めるケースが考えられます。

賃借人は増額請求値上げがあった場合に、固定資産税の増加が正当な理由かを確認し、交渉に臨むことが重要です。

理由その3：経済事情が変化した

物価上昇や消費税増税などの経済事情が変化すると、家賃の増額請求値上げが行われる可能性があります。

物価が上昇するとお金の価値が下がり、現行の家賃が物件の価値に見合わなくなる場合があります。また、消費税増税の影響により、管理手数料や共有部分の水道光熱費の消費税も増額となるため、家賃に上乗せされることもあり得るので、注意が必要です。

賃借人は経済状況の変化に注意し、家賃の増額値上げ通知が来る可能性を考慮することが重要です。

テナント物件・店舗家賃の値上げに対する対応方法は？

オフィスやテナント・店舗の家賃値上げに対する拒否権の有無は、家賃の種類と契約形態によって異なります。

新たに賃貸借契約を結ぶ場合、市場価格を考慮した新規家賃が提示されることがあります。基準となります。賃借人は提示された新規家賃に同意できない場合、契約締結を契約を締結しない選択肢もあります。

一方、既存の賃貸借契約を更新する際の継続家賃は、従前の家賃を基に市場相場や経済状況を考慮して決定されます。賃借人は提示された継続家賃について交渉する権利があります。また、必要に応じて契約の更新を見送る選択も可能です。

一方、定期借家契約では、契約期間終了後に再契約が必要となりますが、新たな家賃が適用されます。

一部の定期借家契約では再契約時に値上げが行われないこともあるため、契約内容を十分に確認しましょう。

テナント物件・店舗家賃の値上げ交渉への対処方法

テナント・店舗家賃の値上げ交渉への対処方法として、次の5つをおさえておくと良いでしょう。

1. 値上げが妥当かを冷静に判断する
2. 契約書に家賃増減を禁じる特約がないか確認する
3. 値上げの根拠となる資料を確認する
4. 周辺の家賃相場を確認する
5. 借りている物件の空き状況を確認する

それぞれの対処方法を詳しく解説します。

対処方法その1：値上げが妥当かを冷静に判断する

家賃の増額値上げを通知された場合、冷静に理由が正当かどうかを判断することが大事です。

賃貸人や管理会社に増額家賃値上げの理由を詳しく聞き、必要ならば値上げの根拠となる資料やデータを提示してもらいましょう。値上げに納得できない場合は、感情的にならずにやわらかい態度で交渉に臨むことが重要です。

賃貸人に現在の物件を気に入っていることを伝え、「長く住み続けたい」という意思を示すことで、家賃を現状のままにしてもらえる可能性があります。賃貸人にとっても空き部屋が続く事態は避けたいため、交渉に応じてもらえるかもしれません。

対処方法その2：契約書に家賃増減を禁じる特約がないか確認する

家賃の増額値上げを通知された場合、契約書の特約事項に家賃の増減を禁じる条項が含まれていないか確認しましょう。

契約書には、家賃の改定に関する特約が記載されていることがあります。特約に「契約期間中は家賃の増額値上げを行わない」といった内容が明記されている場合、賃貸人は原則として家賃の増額値上げができません。家賃の増額値上げ通知に対して合法的に拒否する理由となります。

契約書を見直す際には、家賃の変更に関する条項が記載されているかを詳細に確認することが大事です。

対処方法その3：値上げの根拠となる資料を確認する

家賃の増額値上げを通知された際には、根拠となる資料を確認することが重要です。

賃貸人が提示する理由が物価の上昇や固定資産税の増額である場合、裏付ける具体的なデータや資料を提供してもらいましょう。賃貸人が適切な根拠を提供できない場合、増額請求家賃の値上げの正当性に疑問を持つことができ、交渉の余地が生まれる場合があります。

契約更新時に家賃が増額されることが多いため、事前に更新時期を把握し、周辺の賃貸相場や経済状況についての情報を収集しておきましょう。

対処方法その4：周辺の家賃相場を確認する

テナント物件・店舗の家賃値上げを通知された場合、周辺の家賃相場を把握することで、増額値上げが妥当かどうかを判断できます。

具体的には、不動産情報サイトや不動産会社を活用して、同じエリア内で似たような条件を有する物件の家賃を調査しましょう。

調査の際には次のポイントを比較し、現在の家賃が市場価値と照らし合わせて適正かどうかを評価できます。

• 築年数
• 間取り
• 建物構造
• 駅からの距離
• 周辺の利便施設

周辺相場よりも家賃が高すぎる場合、根拠を示して賃貸人に対して値上げの正当性を問うことができます。

店舗家賃相場を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。家賃を決める要因や適正化の可能性について詳しく解説しています。

店舗家賃相場とは？適正化でコスト削減する方法を解説

対処方法その5：借りている物件の空き状況を確認する

家賃の増額値上げを通知された際には、借りている物件の空き状況を確認することも重要です。

物件内に空室が目立つ場合、新たな入居者を確保することが難しくなります。そのため、賃借人は家賃増額値上げの拒否といった強気な交渉がしやすくなるでしょう。

一方で、空室がほとんどなく、新しい入居者がすぐに見つかるような人気物件の場合は、条件交渉が難しくなる可能性があります。

物件の空室状況を把握することは、交渉のための重要な判断材料となります。空室状況に応じて適切な値上げの拒否交渉の進め方を考えましょう。

値上げ拒否が難航した場合のアクション

値上げ拒否が難航した場合には、次の4つの行動を念頭におきましょう。感情的にならず冷静に対応することが大事です。

• 家賃をきちんと支払い続ける
• 折衷案を打診する
• 専門家に相談する
• 移転も視野に入れる

それぞれのアクションを詳しく見ていきましょう。

アクションその1：家賃をきちんと支払い続ける

家賃の値上げ拒否が難航した場合でも、家賃を一切支払わないなどの極端な行動は控えましょう。家賃の未納を理由に退去を命じられる可能性があるからです。

家賃を支払い続けることで、交渉の余地を保ちつつ、法的なトラブルを避けられます。もし賃貸人が家賃を受け取らない場合は、供託制度を利用して国家機関である供託所に家賃を供託することで、支払いの意思を示せます。

アクションその2：折衷案を打診する

家賃の値上げに対して正当な理由があり拒否が難しい場合は、金額の譲歩や値上げ時期の延期など、双方が納得できる折衷案を提案すると良いでしょう。

例えば、家賃の値上げ幅を減らす交渉や、値上げの時期を後ろ倒しにしてもらう、あるいは次の更新料を免除してもらうなどの方法があります。

賃貸人と冷静に話し合い、お互いの事情を考慮しながら妥協点を見つけることで、無用なトラブルを避けられます。

アクションその3：専門家に相談する

家賃の値上げ交渉が行き詰まり、法的な知識が不足している場合は、専門家への相談も検討しましょう。

消費者センターや法律の専門家に相談すると、適切なアドバイスを得られ、交渉がスムーズに進むことがあります。専門家の助けを借りて、家賃の適正化や法的な対処方法を見つけることで、賃借人の権利を守りながら問題を解決できます。

家賃の適正化をはかりたい場合は、家賃適正化のコンサルティングを導入するのもおすすめです。次の記事で、コンサルティングの効果や導入方法を詳しく解説しています。

賃料適正化コンサルティングとは？効果と導入時の注意点を解説

アクションその4：移転も視野に入れる

家賃の値上げ要求が不当であると感じ、交渉が困難を極める場合は、現在の物件に固執せずに移転を視野に入れる必要があります。

あまりにも悪質な値上げ要求が続いたり、関係性が悪化したりする可能性がある場合は、より適切な条件のテナントを探しましょう。

引越し費用や契約金を考慮し、新しい場所で快適に生活できるよう準備することが重要です。一時的な費用は発生しますが、移転先の物件の方が長期的に見て経済的にも精神的にも良い選択になる可能性もあります。

家賃は値下げ要求できることも知っておこう   

テナント物件・店舗の家賃が高すぎると感じた場合、条件次第で借主から家賃の減額値下げ交渉を行うことも可能です。

賃借人の家賃値下げ要求は、賃貸人からの家賃値上げ要求と同様に、建物については「借地借家法第32条」にて家賃の適正化をはかるための権利として認められています。借地借家法では、家賃が市場価値に比べて不相当である場合に、賃借人が家賃の値下げを求められると規定されています。

具体的には、長期間同じ家賃で契約を続けている場合でも、周辺の賃貸相場や経済状況の変化により、現在の家賃が不相当に高いと判断されるケースなどです。適切な資料を準備できれば、賃借人は賃貸人に対して家賃減額値下げの交渉を行うことが可能です。

ただし、単に「家賃を下げてほしい」というだけではなく、具体的な根拠や市場データを基にした合理的な主張が必要となります。

家賃の値下げ交渉について詳しく知りたい方は、次の記事をチェックしてみましょう。法的な根拠、交渉の注意点を解説しています。

賃料減額を請求できる条件とは？適正化の流れや交渉の注意点もわかりやすく解説

テナント家賃の値上げを求められたときは冷静に対処しよう

家賃の増額請求権は「借地借家法」で賃貸人に認められている権利です。しかし、正当な理由がない場合は、交渉や拒否できる可能性もあるため、根拠となる資料を集めるなど冷静に対処しましょう。

本記事では、テナント家賃が値上げされる理由や対処方法について、詳しく解説しました。テナント家賃の値上げを求められたときは、根拠を分析して妥当か判断しましょう。

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