なぜ「店舗家賃の決め方」が重要なのか？

家賃設定ひとつで出店の成否が変わる理由

店舗ビジネスにおいて家賃は、固定費の中でも特に比重が高く、経営を左右する重要なコストです。家賃が高すぎれば利益を圧迫し、逆に安すぎると立地や集客力に課題が生じ、売上低迷を招くリスクもあります。単なるコストとしてではなく、業態やターゲット層、売上モデルと整合性の取れた適正な家賃設定が出店成功のカギとなります。また、家賃水準は店舗のブランディングにも影響するため、単純に安価を狙うのではなく、収益性とブランドイメージの両面から戦略的に考える必要があります。

「相場」だけでは見えない落とし穴

家賃設定では「エリア相場」に頼りがちですが、相場はあくまで平均値に過ぎず、個々の物件特性や商圏特性を反映していません。例えば、駅近か徒歩圏か、路面店かビルインか、競合状況はどうか、といった条件で売上ポテンシャルは大きく変わります。また、業態ごとに求められる立地条件も異なるため、単純な相場比較では見落としが生じやすいのです。家賃水準を判断する際は、ターゲット市場、周辺環境、将来性を多角的に分析し、自社のビジネスに適した基準を持つことが重要です。

家賃設定の基本｜相場と坪単価の考え方

家賃はどう決まる？

店舗家賃は、基本的に「坪単価 × 貸借面積」で計算されます。これに加えて、共益費（建物の共用部分維持費）、保証金や敷金（契約時に支払う預かり金）、さらに更新料（契約更新時に発生する費用）などが加算され、実際に負担する月額・年間コストが決まります。坪単価は立地や建物グレード、周辺環境などにより大きく異なるため、単純な面積計算だけでなく、付随コストも含めた総額で判断することが重要です。

店舗賃料の相場情報の調べ方

• 不動産ポータルサイト
• 商業系仲介業者の市況レポート
• 管理会社・地域不動産業者へのヒアリング

これらを活用し、同立地・同業種・同規模の事例と比較することが大切です。

下記の記事では2020年から現在に至るまでのオフィス賃料推移と、2025年以降の見通しをデータに基づいて詳しく解説しています。ご参考になさってください。

【2025年最新版】オフィス賃料推移と相場比較｜今後の見通しも解説

立地別・商圏別にみる家賃設定の実務ポイント

立地別・商圏別にみる家賃設定の実務ポイントは以下の4点です。

• 駅前・繁華街立地
• 郊外・住宅街立地
• ロードサイド型店舗
• 商業施設内テナント

詳しく紹介します。

駅前・繁華街立地

集客力は抜群ですが、家賃が高いため回転率や客単価の確保が重要です。飲食・美容・物販など、リピート性や客層と合致した業態選定がポイントです。

郊外・住宅街立地

坪単価は抑えられるものの、商圏が限られるため広告費や顧客導線の工夫が必要です。生活密着型業態（クリニック、スーパー、塾など）と相性が良いエリアです。

ロードサイド型店舗

駐車場付きの広めの店舗が多く、車来店型業態（ファストフード、ドラッグストア、家電量販店）に適しています。売上に対する家賃比率が適正であれば、利益率の高いビジネスが可能です。

商業施設内テナント

共益費や歩合家賃が加わる代わりに、集客が見込めるのが魅力です。ただし販促費や運営ルールの制約もあるため、テナント条件の事前精査が必須です。

家賃設定に必要な商圏分析とは？

商圏とは？

商圏とは、店舗に来店する顧客が居住・通勤するエリアを指します。一般的に、徒歩圏を「1次商圏」、自転車やバス圏を「2次商圏」、広域の車利用圏を「3次商圏」と分類します。業態や立地に応じた商圏設定を行うことで、より効果的な出店戦略や集客施策が可能になります。

分析項目の例

人口構成（世帯数、年齢層、家族構成）

商圏内の世帯数や年齢層、家族構成を把握することで、ターゲット層との相性や市場規模を予測できます。業態に適した客層かを見極めるため、必須の分析項目です。

昼夜間人口・通勤流動（B2BかB2Cかで重要）

昼間人口と夜間人口の差や通勤動線を把握することで、ビジネス顧客中心のB2B型か一般消費者向けのB2C型かに適した立地かを判断できます。業態に応じた来店ピークを見極める指標となります。

周辺競合の立地と業態

周辺にどのような競合店が存在するか、その立地や業態を分析することで、自店のポジショニングや差別化戦略を検討できます。競合密度は集客力に直結します。

活用ツール

• 国勢調査・統計局データ
• Googleマップの混雑傾向・レビュー
• 商圏分析ツール（BI系地図、出店戦略ソフト）

商圏分析の基礎知識や基本的なやり方、実施の際に注意しておきたいポイントなどをご紹介している記事もご確認ください。

商圏分析の基礎から実践まで！失敗しないための手順と成功ポイント

収支計画から逆算する「適正な家賃比率」とは？

家賃比率の目安

一般的に、

• 飲食店：売上の8〜10％以内
• 小売業：売上の6〜8％以内
• サービス業：売上の5〜7％以内

が「適正」とされます。

これを超える場合は、価格設定・売上構造・業態見直しが必要です。

売上シミュレーションと損益分岐

売上シミュレーションでは、「1日あたりの来店客数 × 客単価 × 営業日数」で月商を試算します。次に、家賃や人件費などの固定費、原材料費などの変動費を差し引き、収支モデルを組みます。このモデルから損益分岐点（収支がトントンになる売上ライン）を導き出し、現実的な達成可能性を検証することが重要です。これにより、家賃設定が適正か、売上目標が妥当かを客観的に判断できます。

最近のトレンド｜2025年版 家賃と店舗立地の最新動向

リモートワーク定着により、住宅地立地が再注目

リモートワークの普及により、オフィス街の人流回復が鈍化している地域もあり、住宅地周辺での店舗ニーズが高まっています。生活密着型業態を中心に、住宅地立地が再評価されています。

小規模物販・飲食業態で「間借り」「ポップアップ出店」が拡大

初期投資を抑えたい事業者を中心に、間借り営業やポップアップ出店の需要が拡大しています。短期出店により市場テストを兼ねたビジネス展開が可能になっています。

地方都市の商業施設内テナントでは賃料下落傾向も

地方都市のショッピングモールなどではテナント賃料の下落傾向が見られ、歩合家賃制など柔軟な賃料体系の導入が進みつつあります。

出店判断に与える影響まとめ｜2025年以降のポイント

最新トレンドを踏まえ、出店立地の判断基準も変わりつつあります。
都心駅前立地＝無条件に優位、ではなく、平日昼夜間人口や商圏特性を精査する視点が必要です。
一方で、住宅地立地は生活動線に沿った業態ならチャンスが広がっています。
間借り・ポップアップ出店を活用して初期コストを抑える動きも拡大中。
地方モールでは、集客力と契約条件のバランスを慎重に見極める必要があります。

まとめ｜トレンドを踏まえた出店判断が成功確率を高める

家賃設定や立地選定は、過去の常識にとらわれず、最新の商圏データや消費行動の変化を読み解くことが重要です。
収支シミュレーションとリスク管理を徹底し、柔軟な出店戦略を組み立てることで、2025年以降も安定的かつ成長可能な店舗運営が実現できるでしょう。

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店舗出店を成功させるには、家賃が適正かどうかを客観的に見極めることが非常に重要です。
もし、現在検討中の物件や既存店舗について、

• 「この家賃水準は適正なのか？」
• 「立地や商圏に対して妥当な賃料か？」

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